Dem Fall lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die Mieterin einer Wohnung minderte ihre Miete aufgrund einiger behaupteter Mängel. Der Vermieter trat dem Minderungsrecht entgegen. Er war der Meinung, dass wegen einer Regelung im Mietvertrag die Mieterin nicht zu einer Minderung berechtigt gewesen sei. Er klagte daher auf Zahlung der ausstehenden Miete.

Recht zur Mietminderung war nicht ausgeschlossen

Das Landgericht Berlin entschied gegen den Vermieter. Der Hinweis, dass Bauarbeiten im Haus stattfinden, sowie der Zusatz, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand vergeben wird, haben nicht zu einem Ausschluss des Minderungsrechts geführt. Denn der tatsächliche Zustand der Wohnung sei nicht der vertragsgemäße Zustand gewesen. Zudem seien vertragliche Vereinbarungen, die eine Minderung ausschließen, nach § 536 Abs. 4 BGB unwirksam.

Folgende Mängel der Wohnung berechtigten Mietminderung

Folgende Mängel der Wohnung haben nach Auffassung des Gerichts eine Minderung der Bruttokaltmiete gerechtfertigt:

- Bauarbeiten außerhalb der Wohnung:

Die Bauarbeiten außerhalb der Wohnung seien lärm- und schmutzintensiv gewesen. Des Weiteren seien vor allem die lärmbedingten Beeinträchtigungen nur zeitweise aufgetreten und haben in ihrer Intensität ständig gewechselt. Das Gericht hielt daher eine Minderungsquote von 15 % für angemessen.

- Bauarbeiten innerhalb der Wohnung:

Die Miete sei um 10 % zu mindern gewesen, da das Auffräsen von Wänden zum Zwecke der Verlegung von Leitungen und Rohren lärm- und schmutzintensiv war.

- Bordell im Haus:

Aus Sicht des Gerichts habe allein der Umstand, dass ein Bordell im Haus vorhanden war und damit die Möglichkeit bestand den Kunden zu begegnen, eine Minderung um 10 % gerechtfertigt.

- Loch im Badfußboden:

Aufgrund der Unfallgefahr und der ästhetischen Beeinträchtigung sei die Mieterin zu einer Minderung von 2 % berechtigt gewesen.

- Geruch im Bad:

Das Gericht hielt wegen der Geruchsbelästigung im Bad eine Quote von 2 % für ausreichend.

- Stark verkalkte Toilette:

Da die Gebrauchstauglichkeit nicht beeinträchtigt war und es sich nur um einen optischen Mangel handelte, sei eine Minderung von 1 % angemessen gewesen.

- Lose Steckdose in der Küche:

Dies habe eine Minderungsquote von 0,5 % gerechtfertigt.

- Verkeimtes und verkalktes Bad:

Diese Mängel haben eine Minderung von insgesamt 5 % gerechtfertigt. Denn es sei zu berücksichtigen gewesen, dass die Funktion des Bads gewährleistet war und es sich im Wesentlichen um ästhetische Mängel handelte.

- Risse in der Wohnzimmerdecke:

Das Gericht hielt eine Minderung von 0,5 % für angemessen, da eine nur geringe optische Beeinträchtigung vorlag.

- Wasserschaden im Flur:

Aufgrund dessen, dass sich durch den Wasserschaden teilweise die Deckentapete ablöste, habe eine optische Beeinträchtigung von geringem Gewicht vorgelegen. Dies habe eine Minderungsquote von 0,5 % gerechtfertigt.

Kein Recht zur Mietminderung bei undichter Dachrinne und Obdachlose im Hausflur

Die undichte Dachrinne habe nach Ansicht des Landgerichts keine Mietminderung gerechtfertigt. Soweit von der Mieterin vorgetragen wurde, dass wegen der Undichtigkeit bei Regen Wasser an das Wohnzimmerfenster lief, habe dies nicht ausgereicht eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs anzunehmen. Denn am Fenster ablaufendes Wasser begründe für sich genommen kein Mangel der Mietsache.

Ebenso habe nicht der Umstand, dass sich Obdachlose im Hausflur aufhielten, eine Mietminderung gerechtfertigt. Denn dazu wäre erforderlich gewesen, dass die Mieterin schildert, wann bzw. wie oft Obdachlose im Flur übernachteten. Es genüge jedenfalls nicht, vorzutragen, dass dies oftmals geschehen sein soll.