Das Amtsgericht Lübeck hat als erstes Gericht in Deutschland für Recht erkannt, dass für die Wartungskosten von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen die Umlage auf die Betriebskosten zulässig ist. Dies gilt auch ohne eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung.

Erstmalige Einbau von Rauchwarnmeldern ist Modernisierungsmaßnahme

Der erstmalige Einbau von Rauchwarnmeldern sei als Modernisierungsmaßnahme anzusehen. In der dadurch erhöhten Sicherheit für Leib und Leben der Mieter liege eine wesentliche Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung. Da gemäß der DIN 14676 Nr. 6 an dem Rauchmelder mindestens einmal jährlich eine Funktionsprüfung durchzuführen sei, bei der im Rahmen der optischen Kontrolle sicherzustellen sei, dass die Raucheintrittsöffnungen frei sind, keine mechanischen Beschädigungen vorhanden sind, sowie ein Batteriewechsel und ein Probealarm durchzuführen sind, sei eine Umlage der Wartungskosten auf die Betriebskosten rechtens.

Vermieter muss Wartung übernehmen

Die Wartung könne auch nicht von den Mietern geleistet werden. Da den Vermieter die Verkehrssicherungspflicht treffe, müsse er im Schadensfall darlegen, wie die Übertragung der Pflicht rechtstechnisch bewerkstelligt worden sei, und der Mieter die Pflicht aktiv übernommen habe.

Sonstige Betriebskosten

Die vorgenannten, den Vorgaben der DIN 14676 Nr. 6 entsprechenden Maßnahmen seien "sonstige Betriebskosten" i. S. von § 2 Nr.17 BetrKV. "Sonstige Betriebskosten" nach § 2 Nr. 17 BetrKV müssten dem allgemeinen Betriebskostenbegriff der §§ 556 Abs.1 Satz 2 BGB, 1 BetrKV entsprechen, d.h. sie müssten durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (vgl. BGH, Urteil v. 07.04.2004 - VIII ZR 146/03 -).

Abgrenzung von "Betriebskosten" zu "Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten"

Der Bundesgerichtshof habe in mehreren Entscheidungen die Abgrenzung von "Betriebskosten" zu "Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten" vorgenommen, führte das Amtsgericht aus. Danach seien Instandsetzungskosten solche Kosten, die aus einer Reparatur oder Wiederbeschaffung resultieren. Instandhaltungskosten seien solche Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauches aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile; es handelt sich dabei um weitgehend inhaltsgleiche Begriffe (vgl. BGH, Urteil v. 14.02.2007 - VIII ZR 123/06 -).

Betriebskosten

Der Bundesgerichtshof (vgl. BGH, Urteil v. 14.02.2007 - VIII ZR 123/06 -) habe ausdrücklich entschieden, dass die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjektes als solche nicht der Beseitigung von Mängeln dient; die dadurch verursachten Kosten sind deshalb als „sonstige, grundsätzlich umlegbare Betriebskosten“ i.S. von § 2 Nr.17 BetrKV anzusehen. Hier gehe es um regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahmen, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung dienen. Bei diesen Maßnahmen steht die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters im Vordergrund. Die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit mag zwar mittelbar zu einer Minderung der Instandhaltungskosten führen, weil Mängel infolge der Inspektion frühzeitig erkannt und im Einzelfall mit einem geringeren Kostenaufwand beseitigt werden; dies rechtfertigt es nach der Systematik der Betriebskostenverordnungen jedoch nicht, bereits die turnusmäßigen Prüfkosten der Mangelbeseitigung zuzuordnen. Die in der DIN 14676 für Rauchmelder geforderte Funktionsprüfung und deren Beschreibung erfüllt nach dem Betriebskostenbegriff des Bundesgerichtshofes die Anforderungen, die an Betriebskosten i.S. des § 2 Nr.17 BetrKV zu stellen seien.

Laufende Kosten

Die streitgegenständlichen Kosten stellen auch laufende Kosten i.S. des § 1 Abs.1 BetrKV dar. Kosten seien als „laufend“ einzuordnen, soweit es sich um wiederkehrende Belastungen handle, wobei auch ein mehrjähriger Turnus ausreichen könne (vgl. BGH, Urteil v. 14.02.2007 - VIII ZR 123/06 -), führte das Amtsgericht Lübeck aus. Die Überprüfung der Rauchmelder erfolge vorliegend in einem 12-monatigen Wartungsintervall.