Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nach einem Wasserschaden musste eine 130 qm große Mietwohnung in Berlin umfassend saniert werden. Für den Zeitraum der Arbeiten von Mai 2019 bis Januar 2020 stellte der Vermieter den Mietern eine Ersatzwohnung im Seitenflügel desselben Anwesens zur Verfügung. Die Ersatzwohnung war nur 90 qm groß, litt unter Schimmelerscheinungen und war mit einem stark verschmutzten Herd ausgestattet. Zudem konnten die Mieter nicht sämtliche Möbel mit in die Ersatzwohnung nehmen. Die Mieter zahlten in der Zeit der Sanierungsarbeiten keine Miete. Damit war der Vermieter nicht einverstanden. Er führte an, dass die Mieter zumindest für die Ersatzwohnung eine Miete zahlen müssten. Da die Mieter weiterhin keine Miete zahlten, kündigte der Vermieter den Mietvertrag und klagte schließlich auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Amtsgericht wies Räumungsklage ab

Das Amtsgericht Berlin-Mitte hielt die Kündigung wegen Zahlungsverzugs für unwirksam und wies die Räumungsklage daher ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Landgericht verneint ebenfalls Wirksamkeit der Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Dem Vermieter stehe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu, da die Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam sei. Ein Zahlungsverzug habe nicht vorgelegen.

Wegfall der Mietzahlungspflicht während Sanierungsarbeiten

Die Mieter seien in der Zeit von Mai 2019 bis Januar 2020 von der Mietzahlungspflicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB befreit gewesen, so das Landgericht. Denn in diesem Zeitraum sei die Mietsache aufgrund der Sanierungsarbeiten unbewohnbar gewesen. Dem Wegfall der Mietzahlungspflicht stehe nicht entgegen, dass den Mietern eine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt wurde. Der Vermieter habe nicht nachweisen können, dass die Parteien eine Vereinbarung zum Austausch des Mietobjekts und dem Fortbestehen der Mietzahlungspflicht getroffen haben.

Keine stillschweigende Vereinbarung zum Fortbestehen der Mietzahlungspflicht

Es liege nach Auffassung des Landgerichts auch keine stillschweigende Vereinbarung dahingehend vor, dass durch das zur Verfügung stellen der Ersatzwohnung das Recht zur Mietminderung wegen der Unbewohnbarkeit der Wohnung entfällt. Dies lasse sich aus § 536 BGB nicht ableiten. Eine solche Vereinbarung wäre allenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter eine mit der vermieteten Wohnung vergleichbare und gleichwertige Wohnung zur Verfügung gestellt hätte. Dies sei aber angesichts der geringeren Wohnungsgröße, ihrer minderwertigen Ausstattung und Beschaffenheit sowie der fehlenden Möglichkeit sämtliche Möbel unterzubringen nicht der Fall gewesen.