Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Ehepaar war Mieter einer Wohnung in Berlin. Zwischen Mai und Oktober 2018 wurden an der Wohnung umfangreiche Modernisierungsarbeiten ausgeführt. In der Zeit der Arbeiten bewohnten die Mieter einer Ersatzwohnung und zahlten den normalen Mietpreis weiter. Dies beruhte auf einer entsprechenden Vereinbarung zwischen der Vermieterin und dem Ehemann. Nunmehr klagten die Mieter auf Rückzahlung der geleisteten Mietzahlungen für den Zeitraum der Unbewohnbarkeit der Wohnung. Sie führten an, dass die Vereinbarung unwirksam sei. Nachdem das Amtsgericht Berlin-Neukölln eine Entscheidung getroffen hatte, musste nun das Landgericht Berlin als Berufungsinstanz über den Fall entscheiden.

Anspruch auf Rückerstattung der Mietzahlungen

Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten der Mieter. Ihnen stehe ein Anspruch auf Rückerstattung der geleisteten Mietzahlungen zu. Die Mieter seien von ihrer Mietzahlungspflicht im Zeitraum Mai bis Oktober 2018 gemäß § 536 Abs. 1 BGB befreit gewesen, da ihnen die Mietsache in dieser Zeit nicht zur Verfügung stand.

Vereinbarung über Bestehen der Mietzahlungspflicht unwirksam

Die getroffenen Vereinbarung stehe nach Auffassung des Landgerichts dem nicht entgegen. Denn sie sei unwirksam. Zum einen sei die Vereinbarung schon nicht mit allen Mietvertragsparteien geschlossen worden, sondern nur zwischen dem Ehemann und der Vermieterin. Die Ehefrau war daran nicht beteiligt. Eine Vereinbarung über die Entziehung der Mietsache bedürfe aber der Mitwirkung aller Vertragspartner.

Bei Unbewohnbarkeit entfällt Mietzahlungspflicht

Zudem sei die Vereinbarung gemäß § 536 Abs. 4 BGB unwirksam, so das Landgericht. Ist eine Wohnung unbewohnbar, so entfalle die Mietzahlungspflicht. Etwas anderes könne nicht vereinbart werden. Soweit die Vermieterin darauf hinwies, dass sie im Gegenzug auf eine Nutzungsgebühr für die Ersatzwohnung verzichtet habe, hielt das Landgericht dies für unbeachtlich. Denn zum einen sei schon fraglich, ob die Mieter eine solche Nutzungsgebühr mit Blick auf §§ 555 d Abs. 7, 555a Abs. 3 BGB schuldeten. Zum anderen habe die Vermieterin nicht vorgetragen, dass die Ersatzwohnung mit der vermieteten Wohnung hinsichtlich der Größe, Ausstattung, Lage und anderen wohnwertbildenden Faktoren vergleichbar war.