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Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.05.2014
VIII ZR 234/13 -

Verwertung einer Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses bei streitigen Forderungen des Vermieters unzulässig

BGH erklärt Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag für unwirksam

Eine Vereinbarung, die es dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten, ist unwirksam. Dies entschied der Bundesgerichtshof.

Die Klägerin des zugrunde liegenden Verfahrens ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Vereinbarungsgemäß zahlte die Klägerin 1.400 Euro auf ein Kautionskonto. Eine Zusatzvereinbarung der Parteien zum Mietvertrag bestimmt: "Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen [...]" Als die Klägerin später eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der Beklagte während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Klägerin verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.

Vermieter darf Kaution während des laufenden Mietverhältnisses nicht wegen vom Mieter bestrittener Mietforderungen in Anspruch nehmen

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten, mit der er seinen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt, blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Beklagte nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Klägerin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des Beklagten widerspricht dem in § 551 Abs. 3 BGB* zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Erläuterungen

* -  § 551 BGB

[...]

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. [...]

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 07.05.2014
Quelle: Bundesgerichtshof/ra-online

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Bonn, Urteil vom 21.11.2012
    [Aktenzeichen: 201 C 361/12]
  • Landgericht Bonn, Urteil vom 25.07.2013
    [Aktenzeichen: 6 S 200/12]
Aktuelle Urteile aus den Rechtsgebieten:
Fundstellen in der Fachliteratur:
  • GE 2014, 866Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE), Jahrgang: 2014, Seite: 866
  • MDR 2014, 705Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR), Jahrgang: 2014, Seite: 705
  • NJW 2014, 2496Zeitschrift: Neue Juristische Wochenschrift (NJW), Jahrgang: 2014, Seite: 2496
  • NJW-Spezial 2014, 449 (Michael Drasdo)Zeitschrift: NJW-Spezial, Jahrgang: 2014, Seite: 449, Entscheidungsbesprechung von Michael Drasdo
  • WuM 2014, 418Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM), Jahrgang: 2014, Seite: 418
  • ZMR 2014, 619Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR), Jahrgang: 2014, Seite: 619

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