In dem zugrunde liegenden Fall verlangten die Vermieter einer Wohnung von ihren Mietern die Kosten für eine Reparatur der Flurbeleuchtung in Höhe von fast 44 Euro ersetzt. Sie verwiesen diesbezüglich auf die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag, wonach kleinere Schäden unter anderem an Spiegeln, Verglasungen und Beleuchtungskörpern bis zu einem Betrag von 100 Euro vom Mieter zu tragen sind. Die Mieter hielten dies für unzulässig und weigerten sich zu zahlen. Daraufhin erhoben die Vermieter Klage.

Unwirksamkeit der Kleinreparaturklausel wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter

Das Amtsgericht Zossen entschied gegen die Vermieter. Diesen habe kein Anspruch auf Erstattung der Reparaturkosten für die Flurbeleuchtung zugestanden. Denn die Kleinreparaturklausel sei angesichts der Einbeziehung von Spiegeln, Verglasungen und Beleuchtungskörpern unwirksam gewesen. In der Einbeziehung habe eine unangemessene Benachteiligung der Mieter gelegen.

Kleinreparaturklausel darf nur dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegende Gegenstände erfassen

Zwar könne ein Vermieter seine Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache in bestimmten Grenzen durch eine Kleinreparaturklausel auf seinen Mieter abwälzen, so das Amtsgericht. Es müsse aber unter anderem beachtet werden, dass sich die Klausel nur auf solche Gegenstände im Mietvertrag beziehen dürfe, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Dazu zählen etwa Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse, Verschlussvorrichtungen von Fensterläden, Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuelle mitvermietete Gegenständen wie zum Beispiel Kühlschränke oder Waschmaschinen.

Spiegel, Verglasung und Beleuchtungskörper unterfallen nicht Kleinreparaturklausel

Dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen nach Ansicht des Amtsgerichts aber nicht Spiegel, Verglasungen und Beleuchtungskörper. Diese Gegenstände seien nicht in erhöhtem Maße von einer Abnutzung betroffen. Sie unterfallen daher nicht der Kleinreparaturklausel.