Der klagende Vermieter des zugrunde liegenden Streitfalls, der noch über zwei weitere seit 2010 und 2016 vermietete Wohnungen verfügt, war noch kurz mit der Beklagten liiert, als er ihr und deren nun 18-jährigen Tochter im Jahr 2011 eine Wohnung mietweise zur Verfügung stellte. Am 26. Februar 2017 kündigte er der Beklagten schriftlich den Wohnungsmietvertrag zum 31. August 2017 und stützte die Kündigung auf Eigenbedarf seines 22-jährigen Sohnes. Dieser verliere seine Wohnung in dem zum Abriss anstehenden Miethaus und wolle mit einem Freund oder seinem Bruder in die väterliche Wohnung einziehen. Ihm sei auch bereits gekündigt.

Beklagte hält Kündigung für formal unwirksam und erhebt Widerspruch

Die Beklagte erhob am 12. April 2017 schriftlich Widerspruch gegen die Kündigung und begründete ihn damit, dass sie die Kündigung schon mangels konkreter Darlegung des Kündigungsgrundes für formal unwirksam halte. Sie finde auch nicht kurzfristig bezahlbaren Ersatzwohnraum in vergleichbarer Größe, zumal ihre Tochter bis zum Ende ihrer Ausbildung darauf angewiesen sei, bei ihr zu wohnen.

Schriftliche Kündigung für Wohnung des Sohnes liegt nicht vor

Der Sohn des Klägers erklärte in seiner Zeugenaussage, dass er im letzten Jahr von seinem Vermieter den Hinweis bekommen habe, er müsse so langsam aus der dortigen Zweieinhalb-Zimmer-Wohnung raus, weil das Haus abgerissen werden solle. Er habe keine schriftliche Kündigung erhalten, sondern es wurde ihm mündlich so von seinem Vermieter mitgeteilt. Das Gespräch mit dem Vater über eine Lösung seines Wohnungsproblems sei etwa im Mai oder Juni 2017 geführt worden. Er solle nach dem Einzug dem Vater Miete zahlen, über deren Höhe noch nicht geredet worden sei. Bislang komme der Vater für seine Miete auf. Er wolle auch nach seinem Studium weiter in München leben, verdiene derzeit selbst etwa 450 Euro aus einem Nebenjob.

Gericht von ernsthaftem Überlassungs- und Nutzungswillen nicht überzeugt

Das Amtsgericht München gab im Ergebnis der Beklagten Recht. Die Kündigung sei zwar formal wirksam, da der Kläger die der Kündigung zugrundeliegenden "Kerntatsachen" ausreichend bezeichnet habe. Das Gericht sei aber weder hinreichend davon überzeugt, dass ein ernsthafter Überlassungswille bestehe, noch sei es hinreichend davon überzeugt, dass der Zeuge tatsächlich einen Nutzungswillen habe. Der Überlassungswille müsse bereits zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung bestehen. Der Zeuge habe - aus Sicht des Gerichts durchaus unvoreingenommen und glaubhaft - ausgesagt, dass er "das Gespräch mit dem Kläger über eine Lösung seiner Wohnsituation im Mai, Juni 2017 geführt habe, wie er glaubt". Daraus folge jedoch, dass der Kläger die Kündigung zu einem Zeitpunkt ausgesprochen habe, in dem er mit seinem Sohn noch gar nicht konkret besprochen hatte, ob dieser in die streitgegenständliche Wohnung ziehen wolle oder nicht. Es gelte, dass der Vermieter vor der Kündigung klären müsse, ob seine Angehörigen umzugsbereit seien. Anderenfalls sei der Überlassungswille ungewiss und die Kündigung unwirksam.

Das Gericht sei nach der Vernehmung des Zeugen nicht hinreichend davon überzeugt, dass der Zeuge tatsächlich in die streitgegenständliche Wohnung einziehen wolle. Er habe weder konkrete Vorstellungen davon, in welcher Höhe er für die streitgegenständliche Wohnung Miete an den Kläger zahlen solle, obwohl für ihn die Zahlung per se selbstverständlich sei, noch habe er sich Gedanken über die konkrete Nutzung - wie beispielsweise eine Verteilung der Zimmer bei der von ihm erwähnten WG oder bei einer Mitnutzung durch seinen Bruder - gemacht, noch habe er sich Gedanken zur Einrichtung der Wohnung gemacht, wobei letzteres auch im Hinblick auf das Alter des Zeugen für das Gericht in gewisser Weise noch nachvollziehbar sei. Die fehlenden Vorstellungen zur konkreten Ausgestaltung eines Mietverhältnisses und zur Nutzung der Wohnung lassen das Gericht jedoch an dem tatsächlichen Nutzungsinteresse des Zeugen erheblich zweifeln, denn es liege aus Sicht des Gerichts nahe, dass sich ein Student mit Anfang 20 über diese Themen nähere Gedanken mache und beispielsweise das Thema Miethöhe auch mit seinem Vater bespreche, wenn er ernsthaft an der Nutzung der Wohnung interessiert sei.