Die Klägerin des zugrunde liegenden Falls ist Vermieterin, die Beklagten bewohnen mit ihren beiden gemeinsamen Kindern die von ihnen angemietete streitgegenständliche Doppelhaushälfte. Im Mietvertrag vom Juni 2016 ist geregelt, dass das Mietobjekt zur Benutzung als Wohnung vermietet ist.

Beklagte bietet in gemieteter Doppelhaushälfte "Skiservice" an

Im November 2016 brachten die Beklagten am Balkon des ersten Stockwerks gut sichtbar ein Plakat mit folgendem Text an: "Skiservice - Montag - Freitag 16:00 - 19.30 Uhr - Ski- und Snowboard-Service wachsen, schleifen und mehr." Zur gleichen Zeit inserierten sie im lokalen Anzeigeblatt: "Skiservice - ab jetzt in Unterschleißheim/Lohof - Damit Ihr optimal in die kommende Wintersaison starten könnt, bieten wir unseren klassischen Skiservice für Euch an. (...) Wir bieten vom kleinen Skiservice, Breit-/Rockerskiservice alles an. Preise auf Anfrage! Jeden Donnerstag ab 17 Uhr, An- und Verkauf von gebrauchten Ski und Skischuhen. Öffnungszeiten: Mo. - Fr., 16:00 - 19.30 Uhr".

Vermieterin fordert Aufgabe der gewerblichen Tätigkeit

Mit Schreiben vom 28. November 2016 forderte die Klägerin die Beklagten auf, die gewerbliche Tätigkeit aufzugeben und zukünftig zu unterlassen. Mit E-Mail vom 6. Dezember 2016 verwiesen die Beklagten darauf, dass die Einrichtung der Skiwerkstatt abgesprochen sei und es keinen Ärger mit der Gemeinde geben werde, das Gewerbe und auch die Betriebsstätte sei seit einigen Jahren gemeldet. Am 3. Februar 2017 erklärte die Klägerin über ihren Prozessbevollmächtigten schriftlich die fristlose und hilfsweise auch ordentliche Kündigung.

Vermieterin verneint Erlaubnis für gewerbliche Nutzung

Die Klägerin trug vor, dass die gewerbliche Nutzung weder schriftlich noch mündlich erlaubt worden sei. Im Falle einer Fortführung des Skiservices müsse sie befürchten, in Hinblick auf öffentlich-rechtliche Vorschriften wegen weiterer Kosten für Genehmigungen, Gutachten oder Umbaumaßnahmen in Anspruch genommen zu werden. Die Beklagten hielten dem entgegen, dass in der Garage mit ausdrücklicher Zustimmung der Klägerin ein gemeinnützig tätiger Skiverein untergebracht sei, der nur für wenige Stunden in der Woche und nur während der Skisaison Skiservice für Vereinsmitglieder anbiete.

Ausdrückliche Vereinbarung für gewerblichen Skiservice mit Publikumsverkehr nicht vorhanden

Das Amtsgericht München gab der Klägerin Recht. Bei der Nutzung des Mietobjekts handele es sich um eine gewerbliche Tätigkeit. Die Beklagten würden mit dem Skiservice über mehrere Monate im Jahr, also nicht nur vorübergehend, Service- und Reparaturleistungen für einen unbestimmten Kreis von Kunden erbringen - mit der Absicht, Gewinn zu erzielen. Dies ergebe sich aus dem gesamten Auftreten der Beklagten nach außen - mit Bannerwerbung und Anzeigen im Anzeigenblatt, wie auch aus den Angaben der Beklagten selbst. Weder auf dem Werbebanner noch in den Anzeigen gebe es irgendwelche Hinweise, dass die Leistungen nur für Mitglieder des Skivereins erbracht würden. Die Beklagten selbst hätten in der Mail vom 6. Dezember 2016 geschrieben, dass das Gewerbe seit Jahren gemeldet sei, ebenso die Betriebsstätte. Das Gericht könne sich nach persönlicher Anhörung der Parteien durchaus vorstellen, dass bei Besichtigung des Mietobjekts über eine Nutzung der Garage als Skiwerkstatt, vielleicht sogar für Vereinsmitglieder, gesprochen worden sei. Dass ausdrücklich vereinbart wurde, dass ein gewerblicher Skiservice mit Publikumsverkehr stattfinde, erscheine nicht ohne weiteres lebensnah. Einen Beweis hierfür habe die Beklagten jedenfalls nicht erbringen können.

Skiservice kann unbestimmte Zahl an Kunden anlocken

Eine Kündigung könne dann nicht auf eine Verletzung der vertraglichen Pflichten gestützt werden, wenn durch die Nutzung der Wohnzweck nicht verändert werde, Mitmieter nicht beeinträchtigt würden, sich nach außen keine wahrnehmbaren Störungen einstelle und sich keine Gefahr der Beschädigung oder übermäßige Abnutzung ergebe. Der Skiservice sei, insbesondere aufgrund der Werbung nach außen, geeignet, eine unbestimmte Zahl an Kunden anzulocken. Aus der Werbung ergebe sich nicht die Notwendigkeit einer Terminvereinbarung, sodass auch Laufkundschaft zu erwarten sei. Es handele sich jedenfalls nicht um einen nicht ins Gewicht fallenden Kundenverkehr. Skier und Snowboards würden üblicherweise mit dem Auto gebracht, sodass ein erhöhter Verkehr im Wohngebiet mit erhöhter Parkplatzauslastung zu erwarten sei. Dies müsse die Vermieterin nicht dulden und könne sowohl die Abmahnung als auch die Kündigung hierauf stützen.