Im zugrunde liegenden Fall wollte ein Vermieter die Einstellung der Heizkörper überprüfen. Es hatte Nachtfrost gegeben und es war ihm wichtig, dass das Haus ausreichend beheizt war.

Beklagte war verreist

Die Mieterin des 3. Obergeschosses (Beklagte) war seit längerem verreist und hatte den Schlüssel zu ihrer Wohnung bei einer Bekannten hinterlegt. Beides, nämlich dass sie verreist war und den Schlüssel hinterlegt hatte, hatte sie dem Vermieter nicht mitgeteilt. Der Vermieter erfuhr von der Abwesenheit der Beklagten erst durch eine schriftliche Mitteilung der Mieterin aus dem 2. Obergeschoss. Der Vermieter stellte sodann fest, dass auch die Mieterin im Dachgeschoss verreist war.

Vermieter lässt Tür durch Schlüsseldienst öffnen

Am 31. Dezember 1984 beauftragte der Vermieter wegen des vorangegangen Nachtfrostes einen Schlüsseldienst mit der Öffnung der Wohnung der Beklagten, um festzustellen, ob diese ausreichend beheizt war. Es entstanden hierdurch Kosten vom 98,04 DM. Für die Erneuerung der Sicherheitskette, die bei der Aktion unbrauchbar geworden war, wandte die Mieterin 204,52 DM auf, die sie später von der Miete einbehielt. Der Vermieter verklagte daraufhin die Mieterin auf Zahlung von 302,56 DM.

Regelung im Mietvertrag

Im Mietvertrag hieß es unter § 17 Ziffer 3: "Der Mieter muss dafür sorgen, dass die Mieträume auch während seiner Abwesenheit betreten werden können. Bei längerer Abwesenheit als ... Tage ist er verpflichtet, die Schlüssel der Wohnung zwecks Besichtigung an einer schnell erreichbaren Stelle unter Benachrichtigung des Vermieters, verfügbar zu halten."

Das Amtsgericht Köln gab dem Vermieter recht und verurteilte die Mieterin zur Zahlung von 302,56 DM.

Positive Vertragsverletzung

Der Vermieter habe einen Anspruch von 98,04 DM nach den Regeln der positiven Vertragsverletzung. Die Mieterin habe die ihr gemäß der ausdrücklichen Regelung im Mietvertrag obliegende Pflicht verletzt, dafür zu sorgen, dass ihre Wohnung während ihrer Abwesenheit betreten werden konnte. Die Hinterlegung des Schlüssels bei einer Bekannten ohne Information des Vermieters reichte zur Erfüllung der Pflicht nicht aus. Die Beklagte habe damit eine adäquat kausale Ursache für die späteren Aufwendungen des Vermieters gesetzt. Dieser war berechtigt, sich Zutritt zur Wohnung zu verschaffen, um sich über deren Beheizung zu informieren und damit einen etwaigen Schaden abzuwehren oder einen bereits eingetretenen gering zu halten.

Dass sich dann diese Maßnahme als entbehrlich erwies, weil für eine ausreichende Beheizung gesorgt war, spiele keine Rolle, stellte das Gericht fest.

Mieterin durfte nicht aufrechnen

Weiter habe der Vermieter Anspruch auf Zahlung von 204,52 DM. Die Mieterin habe nämlich diesbezüglich nicht die Miete einbehalten dürfen. Ihre Aufwendungen sind auf die von ihr zu verantwortende positive Vertragsverletzung zurückzuführen, die sie selbst zu tragen habe.

Die Entscheidung ist aus dem Jahre 1985 und erscheint im Rahmen der Reihe "Wissenswerte Urteile".