Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Während einer längeren Abwesenheit des Mieters einer Wohnung kam es aufgrund einer Verstopfung des Abflussrohrs der Spüle zu Wasserschäden. Da der Mieter während seiner Abwesenheit nicht dafür Sorge getragen hatte, dass seine Wohnung kontrolliert wird, wurde er vom Vermieter in Anspruch genommen. Der Mieter wies jede Verantwortung zurück. Zum einen sei die Verstopfung für ihn nicht ersichtlich gewesen. Zum anderen sei er nicht verpflichtet gewesen, dem Vermieter einen Wohnungsschlüssel zu überlassen, damit dieser ungehinderten Zugang zur Wohnung hat.

Mieter traf Obhutspflicht über Wohnung

Das Landgericht Düsseldorf entschied, dass für den Mieter auch während seiner Abwesenheit eine Obhutspflicht besteht. Verreist er für längere Zeit, so habe er dafür Sorge zu tragen, dass Schäden an seiner Wohnung oder durch Einwirkungen aus seiner Wohnung am Gebäude nicht auftreten können. Dies gelte selbst dann, wenn das Auftreten einer Gefahr an sich sehr unwahrscheinlich ist. Eine konkrete Gefahrenlage müsse daher nicht vorliegen. Denn dem Vermieter könne nicht das Risiko auferlegt werden, dass die Mietsache durch unvorhersehbare Gefahren Schaden erleidet.

Mieter muss für Kontrollmöglichkeiten sorgen

Kann ein Mieter seiner Obhutspflicht aufgrund der längeren Abwesenheit selbst nicht nachkommen, so das Landgericht weiter, müsse er anderweitig für eine Beaufsichtigung sorgen. Dies könne bedeuten, etwa wenn der Mieter keine Vertrauensperson zur regelmäßigen Kontrolle findet, dass er dem Vermieter durch die Übergabe der Wohnungsschlüssel eine Kontrollmöglichkeit verschafft. Die Scheu, einer fremden Person den Zugang zur Wohnung zu gestatten, müsse hinter der Verpflichtung, den Vermieter vor möglichen schweren Schäden zu bewahren, zurücktreten.

Wahrung des Interesses an Unverletzlichkeit der Wohnung durch Übergabe der Schlüssel in versiegelten Briefumschlag

Das Interesse des Mieters an der Unverletzlichkeit seiner Wohnung könne nach Ansicht des Landgerichts dadurch gewahrt werden, dass die Wohnungsschlüssel in einem versiegelten Briefumschlag übergeben werden. Wird das Siegel gebrochen, so müsse der Vermieter nachweisen, aus welchen Gründen dies geschehen ist. Damit habe der Mieter die Gewähr, dass ein unberechtigter Zutritt des Vermieters in die Wohnung weitestgehend ausgeschlossen ist.

Die Entscheidung ist aus dem Jahre 1960 und erscheint im Rahmen der Reihe "Wissenswerte Urteile".