Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Während einer längeren Abwesenheit der Mieterin einer Wohnung im Januar 1985 frierten die Heizkörper und eine Wasserleitung ein. Dadurch kam es zu einem Heizungsausfall. Die Vermieterin meinte daraufhin, die Mieterin habe nicht für eine ausreichende Kontrolle gesorgt und klagte auf Schadenersatz. Diese wehrte sich gegen die Inanspruchnahme mit der Begründung, sie habe ihrem Sohn und ihrer Schwiegertochter aufgetragen in zweitägigem Abstand die Wohnung zu kontrollieren. Sie sei daher ihrer Aufsichtspflicht nachgekommen.

Kein Anspruch auf Schadenersatz

Das Amtsgericht Hersbruck entschied gegen die Vermieterin. Ihr habe kein Anspruch auf Schadenersatz zugestanden. Denn die Mieterin habe ihre Obhutspflicht gemäß § 545 BGB (neu: § 536 c BGB) nicht verletzt. Vielmehr habe die Ursache des Schadens im Verantwortungsbereich der Vermieterin gelegen.

Keine Verletzung der Obhutspflicht

Dem Mieter treffe die Pflicht dafür Sorge zu tragen, so das Amtsgericht weiter, dass die Mietsache nicht beschädigt wird. Daher müsse er auch bei längerer Abwesenheit dafür Sorge tragen, dass ein Schaden in der Wohnung oder durch Einwirkungen aus seiner Wohnung nicht entstehen kann. Diese Obhutspflicht gelte bei konkreten Gefahrenlagen, wie etwa extremer Kälte, verstärkt. In welchen Abständen eine solche Obhutspflicht eine Kontrolle erfordert, hänge von den jeweiligen Einzelfallumständen ab. Jedenfalls würde es nach Ansicht des Amtsgerichts eine Überspannung der Pflicht darstellen eine Kontrolle in kürzeren Abständen als alle zwei Tage zu verlangen. Dies gelte selbst dann, wenn eine große Kälte herrscht und die Heizungsanlage anfällig ist.

Verantwortlichkeit der Vermieterin für Heizungsausfall

Nach Auffassung des Amtsgerichts habe der Heizungsausfall auf eine Pflichtverletzung der Vermieterin beruht. Denn diese habe den Tankraum nicht ausreichend isoliert. Dies habe jedoch wegen der vorherrschenden großen Kälte nahe gelegen. Die Verantwortung für die Isolierung liege auch beim Vermieter. Denn dieser habe eine ordnungsgemäße Versorgung und Nutzung der Wohnung zu gewährleisten.