Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im November 2004 kam es zu einem Abschluss eines Mietvertrags über eine Wohnung. Der Vertrag enthielt eine Regelung, wonach die Mietzeit wegen der Ausstattung der Wohnung mit einem Laminatboden drei Jahre beträgt. Im Falle der vorzeitigen Kündigung sollte die Mieterin für jeden Monat der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses für die Verlegarbeiten aufgewendeten Kosten von 2.000 EUR eine Abstandszahlung von 55 EUR bis zum Ablauf der 3-jährigen Mietzeit zahlen. Einige Monate später einigten sich die Mietvertragsparteien auf die Beendigung des Mietverhältnisses zum Ablauf des Aprils 2006. Die Vermieterin konnte die Wohnung bereits ab Mai 2006 neu vermieten. Dennoch verlangte sie die monatliche Abstandszahlung bis November 2007. Da sich die Mieterin weigerte zu zahlen, erhob die Vermieterin Klage.

Kein Anspruch auf Abstandszahlung

Das Amtsgericht Berlin-Mitte entschied gegen die Vermieterin. Ihr stehe kein Anspruch auf die Abstandszahlung zu. Denn die entsprechende Regelung dazu stelle ein selbstständiges Vertragsstrafeversprechen dar und sei daher gemäß § 555 BGB unwirksam.

Vorliegen eines unzulässigen Vertragsstrafeversprechens

Die Vermieterin hätte nach Auffassung des Amtsgerichts ohne die Abgeltungsklausel keinen Anspruch gegen die Mieterin sich an den Laminatverlegekosten zu beteiligen. Denn die Ausstattung mit diesem Bodenbelag sei der von der Vermieterin geschuldete vertragliche Zustand der Mietsache gewesen. Damit sei die Mieterin im Falle der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur mit der weiterhin bestehenden Mietzahlungsverpflichtung bis zum Ablauf der drei Jahre, sondern auch mit den Laminatverlegekosten belastet gewesen. Ihre Belastung sei somit höher gewesen als gesetzlich geschuldet. Die Abstandszahlung sei zudem auch dann fällig, wenn der Mietvertrag durch Einigung zwischen den Parteien beendet werde und die Wohnung unmittelbar weitervermietet werden könne. Darüber hinaus finanziere die Mieterin der Vermieterin deren wohnwerterhöhende Investition selbst dann anteilig weiter, wenn die Vermieterin von dem Nachfolgemieter wegen der Ausstattung eine höhere Miete verlangen könne.