In dem zugrunde liegenden Fall verlangte ein Wohnungsmieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Herausgabe seiner geleisteten Mietkaution in Höhe einer Kaltmiete von 350,00 EUR. Die Vermieter verweigerten sich jedoch einer Rückzahlung und verwiesen darauf, dass der Mieter innerhalb der ersten 12 Monate der Mietvertragslaufzeit ordentlich gekündigt hatte. Eine Vorschrift im Mietvertrag regelte, dass der Mieter im Falle einer ordentlichen Kündigung in den ersten 12 Monaten der Laufzeit verpflichtet war, eine Abstandszahlung in Höhe einer Kaltmiete zu zahlen. Die Vermieter stellten dem Anspruch auf Herausgabe der Mietkaution ihren Anspruch auf Abstandszahlung entgegen. Der Mieter ließ dies nicht gelten und erhob Klage.

Anspruch auf Herausgabe der Mietkaution

Das Amtsgericht Dresden entschied zu Gunsten des Mieters. Ihm stehe nach § 812 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Herausgabe der Mietkaution zu. Den Vermietern stehe ein Anspruch auf Abstandszahlung in entsprechender Höhe nicht zu.

Unzulässige Vertragsstrafe durch Abstandszahlung

Die Vereinbarung im Mietvertrag über die Abstandszahlung im Falle einer vorzeitigen Kündigung durch den Mieter sei nach Ansicht des Amtsgerichts gemäß § 555 BGB unwirksam. Denn darin liege eine unzulässige Vertragsstrafe. Zwar könne eine Vereinbarung über eine Pauschalabgeltung für den Fall der vorzeitigen Vertragsauflösung zum Ausgleich von Vermögenseinbußen des Vermieters wirksam sein. Dazu können etwa erhöhte Verwaltungskosten des Vermieters durch häufigen Mieterwechsel gehören. Dies setze aber voraus, dass die Vereinbarung dazu Angaben macht. Daran habe es hier gefehlt. Es habe sich nicht erkennen lassen, welche Vermögenseinbußen seitens des Vermieters im Fall der Kündigung durch den Mieter während der ersten 12 Monate haben abgegolten werden sollen.