Die Klägerin des zugrunde liegenden Streitfalls, eine russische Staatsangehörige, ist Eigentümerin einer 146 m² großen, von ihr selbst genutzten Zweitwohnung in Baden-Baden. Der Steuersatz der städtischen Zweitwohnungssteuer bemisst sich nach dem jährlichen Mietaufwand, und zwar gestaffelt nach dessen Anteilen bis 2.500 Euro (20 %), über 2.500 Euro bis zu 5.000 Euro (27,5 %) und darüber (35 %). Wird eine Zweitwohnung selbst genutzt, kommt es auf die übliche Miete an, die anhand von Mieten für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung geschätzt wird.

Wohnungseigentümerin hält Schätzung für fehlerhaft

Für die Wohnung der Klägerin schätzte die Stadt die übliche Jahresmiete auf etwas über 11.000 Euro, indem sie den steuerlichen Einheitswert auf der Basis der Jahresrohmiete von 1964 anhand von Mietpreissteigerungen hochrechnete. Ausgehend davon setzte sie die jährliche Zweitwohnungssteuer auf 3.387,90 Euro fest. Die Klägerin rügte, dass schon die Höhe der Steuer ihr Eigentumsgrundrecht verletze. Außerdem sei die Schätzung fehlerhaft.

Zweitwohnungssteuer sollen Eindämmung des Haltens von Zweitwohnungen bezwecken

Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg folgte dieser Auffassung nicht und bestätigte die Rechtmäßigkeit des Abgabenbescheids. Die festgesetzte Zweitwohnungssteuer sei mit höherrangigem Recht vereinbar, insbesondere der Höhe nach nicht unverhältnismäßig. Die Steuerbelastung der Klägerin, die ca. 30 % des geschätzten jährlichen Mietaufwands zu bezahlen habe, überschreite zwar die in der Rechtsprechung teilweise als kritisch angesehene Schwelle von 20 % des Mietaufwands. Für die verfassungsrechtliche Beurteilung sei jedoch nicht entscheidend, ob ein bestimmter - mehr oder weniger willkürlich festgelegter - Steuersatz überschritten werde. Denn die Zweitwohnungssteuer bezwecke auch, das Halten von Zweitwohnungen einzudämmen, um das Wohnungsangebot für Einheimische zu erhöhen. Es komme deshalb darauf an, ob die Höhe der Steuer das Innehaben einer Zweitwohnung wirtschaftlich unmöglich mache. Das sei hier nicht der Fall. Der Steuersatz bewirke nicht, dass in Baden-Baden allgemein keine Zweitwohnungen mehr unterhalten werden könnten. Seit Inkrafttreten der Satzung im Jahre 2009 habe es mehr als 260 Zweitwohnungssteuerfälle im Jahr gegeben. Eine abnehmende Tendenz sei nicht feststellbar. Im Gegenteil habe es 2012 einen Höchststand von 342 Fällen gegeben, der 2013 mit 336 Fällen nur geringfügig unterschritten worden sei.

Schätzung des jährlichen Mietaufwands im Ergebnis rechtmäßig

Auch die Schätzung des jährlichen Mietaufwands sei im Ergebnis rechtmäßig. Zwar sei die von der Stadtverwaltung praktizierte Methode, den steuerlichen Einheitswert von 1964 anhand von Mietpreissteigerungen hochzurechnen, in der städtischen Zweitwohnungssteuersatzung nicht vorgesehen. Dieser Fehler wirke sich aber im Ergebnis nicht aus. Denn eine von der Stadt im Berufungsverfahren vorgelegte weitere Schätzung anhand von 11 Vergleichswohnungen zeige, dass der zugrunde gelegte jährliche Mietaufwand nicht überhöht sei. Danach wäre ein jährlicher Mietaufwand von 7,05 Euro/m² angemessen. Die Stadt habe bei der Klägerin aber nur 6,44 Euro/m² jährlichen Mietaufwand angesetzt.