In dem zugrunde liegenden Fall minderte die Mieterin von Gewerberäumen seit Juni 2012 die Mietzahlungen. Die Mieterin betrieb in den Räumen ein Modegeschäft. Aufgrund einer Fehlfunktion der Klimaanlage kam es in den Räumen je nach Witterungsverhältnissen und Kundenaufkommen zu Temperaturen von über 26 ° C oder unter 20 °C. Die Vermieterin hielt die Raumtemperaturen für unproblematisch und erhob schließlich Klage auf Zahlung der ausstehenden Miete. Das Landgericht Rostock gab dem statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieterin.

Recht zur Mietminderung von 25 %

Das Oberlandesgericht Rostock entschied zu Gunsten der Mieterin und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Ein Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete bestehe nicht, da die Mieterin gemäß § 536 Abs. 1 BGB die Miete um 25 % habe mindern dürfen.

Temperaturen von über 26 °C und unter 20 °C begründen Mietmangel

Für den Betrieb eines Modegeschäfts dürfe die Innentemperatur in der Regel nicht 26 °C überschreiten bzw. 20 °C unterschreiten, so das Oberlandesgericht. Ausnahmen können bei besonders hohen oder niedrigen Außentemperaturen bestehen. Es sei zu beachten, dass in einem Bekleidungsgeschäft der Kunde sich in Ruhe umschauen und Sachen anprobieren möchte. Dies erfordere ein angenehmes Raumklima. Komme es zu einer Über- bzw. Unterschreitung der Raumtemperatur, liege ein Mietmangel vor.

Vorliegen eines fortdauernden Mietmangels

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts liege ein fortdauernder Mietmangel vor, der eine fortdauernde Minderung rechtfertige. Anders als bei typisch periodischen Gebrauchsbeeinträchtigungen, etwa aufgrund mangelnder Heizleistung einer Heizanlage, die sich in Sommermonaten nicht auswirke, oder der Aufheizung der Räume nur in den Sommermonaten, können die hier vorliegenden Temperaturüberschreitungen nicht auf einen bestimmten Zeitraum beschränkt werden. So können längere Sonnenscheindauer oder Temperaturen von 15 °C und mehr nicht nur in den Hochsommermonaten auftreten. Auch größere Kundenströme können jederzeit anfallen. Es müsse damit permanent in Betracht gezogen werden, dass eine 26 °C übersteigenden oder 20 °C unterschreitende Raumtemperatur erreicht werde.