Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieterin eines Geschäftslokals in einem städtischen Einkaufszentrum hatte die Räume an eine Frau untervermietet, damit diese darin einen Backshop betreiben konnte. Wegen erheblicher Zahlungsrückstände kündigte jedoch die Hauptmieterin das Mietverhältnis mit der Untermieterin im Jahr 2016. In der Folgezeit erwirkte die Hauptmieterin zwar einen Räumungstitel gegen die Untermieterin. Eine Räumungsvollstreckung scheiterte jedoch daran, dass die Untermieterin unberechtigt weiterer Untervermietungen vornahm und dadurch die Räume von Personen besitzt wurden, für die kein Räumungstitel vorlag. Inzwischen hatte sich ein Mietrückstand in Höhe von mehr als 200.000 EUR angesammelt. Die Hauptmieterin beantragte daher den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen die nunmehrige Untermieterin gerichtet auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume.

Landgericht gab Antrag auf einstweilige Verfügung statt

Das Landgericht Frankfurt a.M. gab dem Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung statt. Dies sei seiner Ansicht nach geboten, da durch die ständigen Untervermietungen die Klägerin an der Räumungsvollstreckung gehindert sei. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung der Beklagten. Sie führte insbesondere an, dass im Rahmen eines Gewerbemietverhältnisses die Räumung mittels einer einstweiligen Verfügung nicht möglich sei.

Oberlandesgericht bejaht ebenfalls Zulässigkeit der einstweiligen Verfügung

Das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Der Erlass der einstweiligen Verfügung sei rechtens. Die Klägerin könne nicht auf eine Räumungsklage verwiesen werden. Denn es sei zu befürchten, dass die vormalige Untermieterin oder die jetzige Untermieterin, die Beklagte, vor Durchführung einer Räumungsvollstreckung erneut die Mietsache an einen Dritten weitergeben werde.

Möglichkeit einer einstweiligen Räumungsverfügung im Gewerbemietverhältnis

Es sei zwar richtig, so das Oberlandesgericht, dass die Regelung des § 940 a Abs. 2 ZPO, wonach mittels einer einstweiligen Verfügung die Räumung und Herausgabe einer Wohnung von einem Dritten verlangt werden kann, auf ein Mietverhältnis von Geschäftsräumen nicht anwendbar ist. Der Zweck der Regelung, nämlich die Erleichterung der Räumungsvollstreckung und Verhinderung der Vollstreckungsvereitelung, sei aber in einem Gewerbemietverhältnis ebenfalls zu berücksichtigen. Die Regelung zeige, dass sogar im Bereich des besonders geschützten Wohnraummietrechts der Schutz des Besitzes an Mieträumen eingeschränkt werden kann. Die Interessen eines Mieters von Geschäftsräumen seien nicht von vornherein höher und die Interessen eines Vermieters von Geschäftsräumen seien nicht von vornherein geringer zu bewerten.