Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Laut dem Mietvertrag schuldete der Mieter eines Seniorenwohn- und -pflegeheims einen Mietzins, der auf Basis der Nutzfläche errechnet wurde. Nach dem Mietvertrag wurde die Nutzfläche von ca. 1.450 qm mit einem bestimmten Geldbetrag multipliziert, der die pro Quadratmeter zu zahlende Miete darstellte. Nachträglich erfuhr jedoch der Mieter, dass die vereinbarte Nutzfläche von der tatsächlichen Nutzfläche abwich. Die Wohnfläche betrug nämlich nur ca. 1.334 qm. Der Mieter verlangte daraufhin die überzahlte Miete zurück. Da der Vermieter der Rückzahlungsaufforderung nicht nachkam, erhob der Mieter Klage. Das Landgericht Chemnitz gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete bejaht

Das Oberlandesgericht Dresden bestätigte die erstinstanzliche Entscheidung und wies daher die Berufung des Vermieters zurück. Aus Sicht des Gerichts haben die Mietvertragsparteien eine echte Quadratmetermiete vereinbart, bei welcher die Mietfläche Grundlage für die Berechnung der zu zahlenden Miete darstellt. Da die vereinbarte Nutzfläche aber von der tatsächlichen Nutzfläche abgewichen sei, habe ein Anspruch auf Rückzahlung der überbezahlten Miete bestanden. Denn der Vermieter habe sich in einem solchen Fall ungerechtfertigt bereichert.

Bei fehlender Quadratmetermiete begründet Flächenabweichung Recht zur Mietminderung

Das Oberlandesgericht verwies zudem darauf, dass bei fehlendem Vorliegen einer echten Quadratmetermiete eine für den Mieter nachteilige Flächenabweichung ein Recht zur Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB begründet. Wird nämlich die Miete nach dem Mietvertrag auf Grundlage der Mietfläche berechnet, so stelle jede Flächenabweichung zu Lasten des Mieters einen erheblichen Mangel dar. Auf eine mindestens 10 prozentige Flächenabweichung komme es in einem solchen Fall nicht an.