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Oberlandesgericht Celle, Urteil vom 09.11.2018
2 U 81/18 -

Formulierung "sämtliche Betriebskosten" in Gewerbe­raum­miet­vertrag inhaltlich unbestimmt

Keine wirksame Umlage von Betriebskosten auf Gewerbemieter

Eine Klausel in einem Gewerbe­raum­miet­vertrag, wonach "sämtliche Betriebskosten" vom Gewerbemieter zu tragen sei, ist inhaltlich unbestimmt. Eine wirksame Umlage der Betriebskosten liegt darin nicht. Dies hat das Oberlandesgericht Celle entschieden.

In dem zugrunde liegenden Fall sollte eine Gewerbemieterin rückständige Grundsteuer in Höhe von insgesamt über 10.000 Euro aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 nachzahlen. Nach einer Klausel im Mietvertrag, mussten "sämtliche Betriebskosten" vom Mieter getragen werden. Zudem enthielt die Klausel im zweiten Satz den Zusatz "insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung einschließlich Zählermiete und Wartungskosten". Die Mieterin hielt die Klausel für unbestimmt und weigerte sich daher die Grundsteuer zu zahlen. Der Vermieter erhob daher Klage.

Landgericht gibt Klage statt

Das Landgericht Hannover gab der Klage statt. Seiner Auffassung nach habe die Beklagte die Grundsteuer zahlen müssen, da sie nach dem Mietvertrag sämtliche Betriebskosten zu tragen hatte. Die entsprechende Klausel sei inhaltlich bestimmt. Da der Begriff der "Betriebskosten" bekannt sei, bedürfe es keiner Aufzählung einzelner Betriebskosten. Gegen diese Entscheidung legte die Beklagte Berufung ein.

Oberlandesgericht verneint Anspruch auf Nachzahlung der Grundsteuer

Das Oberlandesgericht Celle entschied zu Gunsten der Beklagten und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Ein Anspruch auf Nachzahlung der Grundsteuer bestehe für den Kläger nicht, da auf Grundlage des Mietvertrags die Grundsteuer nicht auf die Beklagte habe umgelegt werden können. Der Klausel fehle es an der inhaltlichen Bestimmung.

Formulierung "sämtliche Betriebskosten" inhaltlich unbestimmt

Die Formulierung "sämtliche Betriebskosten" sei inhaltlich unbestimmt, so das Oberlandesgericht. Es werde nicht deutlich, welche Kosten damit im Einzelnen gemeint seien. Ein Rückgriff auf den Betriebskostenbegriff des § 556 BGB scheide in Gewerberaummietverhältnissen aus. Die Vorschrift finde in solchen Mietverhältnissen keine Anwendung. Es könne auch nicht auf die Betriebskostenverordnung zurückgegriffen werden. Denn diese erfasse nicht alle im Gewerberaummietverhältnis umlegbaren Betriebskosten. So sei eine Umlage von Instandhaltungs- und Verwaltungskosten möglich. Diese Kosten werden in der Verordnung aber nicht genannt.

Inhaltliche Unbestimmtheit wegen Zusatzes "insbesondere"

Die inhaltliche Unbestimmtheit der Klausel werde nach Auffassung des Oberlandesgerichts durch den Zusatz "insbesondere" verstärkt. Der Zusatz werfe die Frage auf, ob und inwieweit hierin eine Einschränkung der Formulierung "sämtliche Betriebskosten" liegt. Denn die durch das Wort "insbesondere" eigeleitete Aufzählung wäre überflüssig, wenn die Formulierung "sämtliche Betriebskosten" so zu verstehen sei, dass ohne Einschränkung jede Betriebskostenart im Sinne der Betriebskostenverordnung oder jede andere Betriebskostenart erfasst werden soll.

Revision beim Bundesgerichtshof

Der Kläger hat gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Revision beim Bundesgerichtshof eingereicht.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 28.06.2019
Quelle: Oberlandesgericht Celle, ra-online (vt/rb)

Vorinstanz:
  • Landgericht Hannover, Urteil vom 15.06.2018
    [Aktenzeichen: 17 O 139/17]
Nachinstanz:
  • Bundesgerichtshof, Entscheidung
    [Aktenzeichen: XII ZR 120/18]
Aktuelle Urteile aus den Rechtsgebieten:
Fundstellen in der Fachliteratur:
  • GE 2019, 730Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE), Jahrgang: 2019, Seite: 730
  • MDR 2019, 217Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR), Jahrgang: 2019, Seite: 217

Urteile sind im Original meist sehr umfangreich und kompliziert formuliert. Damit sie auch für Nichtjuristen verständlich werden, fasst kostenlose-urteile.de alle Entscheidungen auf die wesentlichen Kernaussagen zusammen. Wenn Sie den vollständigen Urteilstext benötigen, können Sie diesen beim jeweiligen Gericht anfordern.

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Dokument-Nr.: 27573 Dokument-Nr. 27573

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