Im der Entscheidung zugrunde liegenden Fall verlangte der Vermieter von einer Mieterin (Beklagte) die Beseitigung von Vorrichtungen zum Wäschetrocknen auf dem Balkon. Die Mieterin wohnte zu diesem Zeitpunkt schon über 30 Jahre in dem Haus. § 7 Ziff. 5 des Mietvertrages sah vor, dass zur Anbringung von Vorrichtungen etc. an der Hauswand und im Inneren des Gebäudes die vorherige Zustimmung des Vermieters erforderlich war.

Wäsche sollte im Hof getrocknet werden - nicht mehr auf dem Balkon

Nachdem der Vermieter Renovierungs- und Verbesserungsarbeiten hatte vornehmen lassen bei denen u. a. der Außenputz erneuert und mit Vollwärmeschutz ausgestattet wurde sowie die Brüstungen an den rückwärtigen Balkonen erneuert und zusätzlich erhöhte Seitenteile als Sichtschutz an den Balkonen angebracht wurden, wies er die Mieter in einem Rundschreiben darauf hin, dass Wäschetrocknen nur im Hof oder im Dachboden an bereitgestellten Geräten erfolgen solle und auf Balkonen zwar Wäscheständer, aber keine Wäscheleinen Verwendung finden sollten.

Mieterin installierte Vorrichtungen zum Wäschetrocknen auf ihrem Balkon

Eine Mieterin brachte zu einem nicht näher feststellbaren Zeitpunkt nach Abschluss der Renovierungsmaßnahmen an den Metallrahmen der Seitenteile ihres Balkons Metallhaken an, um Wäscheleinen anhängen zu können. Außerdem befestigte sie mittels hierzu an den Seitenteilen angebrachter Halterungen eine Eisenstange, die über die gesamte Breite des Balkons führt. Sowohl die Haken zur Befestigung von Wäscheleinen als auch die querliegende Eisenstange befinden sich ihrer Höhe nach über der Balkonbrüstung.

Vermieter verlangte Entfernung der Trockenvorrichtungen

Der Vermieter forderte die Mieterin mehrfach auf, die von ihr angebrachten Halterungen zu entfernen, was diese jedoch ablehnte. So ging der Streit bis vor das Landgericht Nürnberg-Fürth, das in der Berufungsinstanz entschied.

Richter: Vermieter hat keinen Anspruch auf Entfernung der Trockenvorrichtungen

Die Richter wiesen die Klage des Vermieters ab. Die Mieterin habe durch Anbringung von Vorrichtungen zum Wäschetrocknen auf dem Balkon ihre mietvertraglichen Pflichten nicht verletzt. Der Vermieter habe daher keinen Anspruch auf Beseitigung und Wiederherstellung des früheren Zustandes nicht zu (§§ 550, 280, 286, 325, 326 BGB).

Keine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung

Die Richter meinten, dass die Befestigung der Haken und der Querstange an den Rahmen der Seitenteile des Balkons keine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung des Mietgebäudes darstelle. Denn jedenfalls liege ein dem Begriff der "baulichen Veränderung" innewohnender Eingriff in die bauliche Substanz im vorliegenden Fall nicht vor. Die Metallhaken und die Aufhängevorrichtung für die Stange seien nicht an der Außenwand befestigt. Die Fassade und der Vollwärmeschutz seien nicht betroffen. Durch die erforderlichen Bohrungen seien keine endgültigen oder auch nur schwer behebbaren Veränderungen eingetreten. Die Querstange allein störe auch keineswegs den äußeren Gesamteindruck des Gebäudes nachhaltig. Aber auch wenn Wäsche aufgehängt sei, stelle dies keine Veränderung der Fassade dar.

Nur geringfügige Substanzverletzungen

Vielmehr liege eine Einrichtungsmaßnahme vor, zu der ein Mieter auch dann berechtigt sei, wenn sie mit geringfügigen Substanzverletzungen - hier Bohrungen in dem Metallrahmen - verbunden sei. Das Anbringen einer Wäschetrockenvorrichtung auf dem Balkon fügt sich insoweit nahtlos in die von der Rechtsprechung anerkannten Fallgruppen ein, denen gemeinsam sei, dass Einrichtungs- und Gebrauchsgegenstände an den Wänden der Wohnung befestigt werden.

Vermieter kann grundsätzlich nicht die Benutzung der Räume vorgeben

Grundsätzlich umfasse die Wohnraummiete alles, was zur Benutzung der gemieteten Räume als existentiellem Lebensmittelpunkt des Mieters und seiner Familie gehöre, also die gesamte Lebensführung in all ihren Ausgestaltungen und Bedürfnissen, führten die Richter weiter aus. In diesem Bereich habe sich der Vermieter jeglicher Einflussnahme auf Lebensgewohnheiten und Vorstellungen des Mieters bei der Benutzung seiner Räume zu enthalten. Grenzfälle seien anhand der Verkehrsanschauung der jeweiligen Umstände des Einzelfalles zu beurteilen. Soweit über der Brüstungshöhe aufgehängte Wäschestücke sichtbar seien, waren die Richter der Ansicht, dass dieser Umstand dem Vermieter keinen gewichtigen sachlichen Grund gebe, die entsprechende Erlaubnis zu versagen. Dies würde selbst dann gelten, wenn andere Mieter ebenfalls auf ihren Balkonen Wäschestücke sichtbar aufhängen.

Kein Anspruch auf äußerliche Uniformität des Hauses

Der Vermieter habe auch keinen Anspruch auf äußerliche Uniformität des Hauses. Einen besonders anziehenden, für den Betrachter interessanten Anblick biete das Wohnanwesen ohnehin nicht (!), meinten die Richter. Zum anderen bestehe, da es sich um einen Hinterhof handele, auch nicht die Befürchtung, dass unbeteiligte Dritte am Anblick des Hauses Anstoß nehmen, wenn auf den Balkonen Wäschestücke sichtbar sei.

Langjährige Duldung der Wäschetrockenvorrichtung

Durch die unbestritten langjährige Duldung der Wäschetrockenvorrichtung (über mindestens 30 Jahre) habe der Vermieter der Mieterin im Übrigen eine schlüssige Erlaubnis hierzu gegeben. Auch sei nicht einzusehen, weshalb nach Erneuerung der - von der nunmehrigen Trockenvorrichtung nicht betroffenen - Fassade andere Maßstäbe anzulegen wären als früher, meinten die Richter.