In dem zugrunde liegenden Fall stritten sich die Parteien eines Mietvertrags im Jahr 2017 vor dem Amtsgericht München über die Umlegbarkeit von Kosten eines 24-Stunden-Wach- und Sicherheitsdienstes. Laut den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2013 bis 2015 musste der Mieter die anteiligen Kosten übernehmen. Bei der Wohnanlage handelte es sich um ein für jedermann zugängliche parkähnliche Anlage. Der Mieter sah nicht ein, für einen Sicherheitsdienst zu bezahlen, der hauptsächlich den Park kontrollierte. Das Amtsgericht München sah dies anders. Es bejahte eine anteilige Umlegbarkeit der Sicherheitskosten auf den Mieter. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Kosten des Wach- und Sicherheitsdienstes nicht als Betriebskosten umlagefähig

Das Landgericht München I entschied zu Gunsten des Mieters und hob daher die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Die Position Wach- und Sicherheitsdienst in den Betriebskostenabrechnungen stellen keine umlagefähigen Nebenkosten dar. Zwar sei eine Umlage solcher Kosten grundsätzlich nach § 2 Nr. 17 BetrKV möglich, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Jedoch müsse der Sicherheitsdienst der Mietsache dienen. Aufgrund der Widmung der parkähnlichen Wohnanlage für die Nutzung der Öffentlichkeit können die Kosten für die Überwachung dieser Flächen durch den Wach- und Sicherheitsdienst nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Es fehle an dem erforderlichen Bezug zur Mietsache.

Tätigkeiten des Sicherheitsdienstes überwiegend zum Schutz des Eigentums des Vermieters und der Öffentlichkeit

Es sei zwar richtig, so das Landgericht, dass einzelne Tätigkeiten des Wach- und Sicherheitsdienstes den Mietern zu Gute kommen. Die hauptsächlichen Tätigkeiten fallen aber auf die öffentlich zugänglichen Flächen der Wohnanlage. Insgesamt überwiegen die Tätigkeiten des Sicherheitsdienstes zum Schutz des Eigentums des Vermieters und der Öffentlichkeit.