Im zugrunde liegenden Fall kam es zu einem Verlust des Schlüssels zu Gewerberäumen. Die Vermieterin klagte daraufhin auf Feststellung der Ersatzpflicht der Mieterin für den Austausch der Sicherheitsschließanlage in Höhe der Kosten eines Kostenvoranschlags. Zu einem Austausch der Schließanlage kam es jedoch nicht. Das Amtsgericht Emmendingen wies die Klage als unzulässig ab. Dagegen richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Feststellungsklage war unzulässig

Das Landgericht Freiburg bestätigte das erstinstanzliche Urteil und wies die Berufung der Vermieterin zurück. Denn die Zulässigkeitsvoraussetzungen einer Feststellungsklage (§ 256 Abs. ZPO) seien nicht gegeben gewesen. Der Vermieterin sei ein Austausch der Schlösser und eine anschließende Klage auf Leistung möglich und zumutbar gewesen. Allein die Tatsache, dass die Vermieterin in Ungewissheit über einen möglichen Abzug Neu für Alt in Vorleistung gehen muss, habe für eine Unzumutbarkeit einer Leistungsklage nicht ausgereicht.

Fiktive Schadensberechnung aufgrund Kostenvoranschlags unzulässig

Dazu sei nach Ansicht des Landgerichts gekommen, dass eine fiktive Schadensberechnung aufgrund eines Kostenvoranschlags unzulässig sei. Allein das mit dem Verlust eines Schlüssels einhergehende Hinnehmen einer höheren Einbruchsgefahr führe nicht zu einem kommerzialisierbaren Schaden. Vielmehr dürfe der Vermieter nur den konkret entstandenen Schaden, der ihm durch den tatsächlichen Austausch der Schlösser entstanden ist, ersetzt verlangen.