In dem zugrunde liegenden Fall beschwerte sich die Eigentümerin einer Eigentumswohnung über das ihrer Meinung nach übermäßige Rauchen ihrer Nachbarin auf dem Balkon. Die Nachbarin war Mieterin der Wohnung. Die Wohnungseigentümerin erhob schließlich gegen die Eigentümer der Nachbarwohnung und der Mieterin Klage, um das Rauchen der Mieterin zu beschränken.

Amtsgericht wies Klage ab

Das Amtsgericht Michelstadt wies die Klage als unzulässig ab. Zwar könne in entsprechender Anwendung des § 906 BGB ein Anspruch der Klägerin bestehen. Jedoch sei vor Klageerhebung in entsprechender Anwendung des § 15 a EGZPO in Verbindung mit § 1 Abs. 1 Nr. 1a HSchlichtG ein Schlichtungsverfahren durchzuführen. Dem war die Klägerin aber nicht nachgekommen. Gegen diese Entscheidung legte die Klägerin Berufung ein.

Landgericht bejaht Zulässigkeit der Klage gegen Wohnungseigentümer

Das Landgericht Frankfurt a.M. entschied zum Teil zu Gunsten der Klägerin. Jedenfalls sei die Klage gegen die Wohnungseigentümer zulässig. Denn ein vorheriges Schlichtungsverfahren habe nicht durchgeführt werden müssen. Die vom Amtsgericht vorgenommene doppelte Analogie, einmal des § 906 BGB und zum anderen des § 15 a EGZPO, sei eine nicht zur rechtfertigende Begrenzung des Zugangs zu den Gerichten. Es sei nicht Aufgabe der Gerichte, durch mehrfache Analogien den Justizgewährungsanspruch des einzelnen aus Art. 20 Abs. 3 GG zu beschränken.

Kein Schlichtungsverfahren bei Streit unter Wohnungseigentümern

Zudem richte sich das Streitschlichtungsverfahren vordergründig auf Streitigkeiten zwischen benachbarten Grundstückseigentümern, so das Landgericht. Diese Situation sei nicht vergleichbar mit der von Streitigkeiten zwischen benachbarten Wohnungseigentümern. Das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander zeichne sich durch eine besondere rechtliche Verbundenheit aus, die mit dem Verhältnis benachbarter Grundstückseigentümer zueinander nicht ansatzweise vergleichbar sei. Sie seien durch ein umfassendes rechtliches System miteinander verbunden. Daher sei in der Regel nicht nur die Rechtspositionen der streitenden Sondereigentümer betroffen, sondern auch das Gemeinschaftseigentum. Die streitenden Sondereigentümer können daher nicht untereinander abschließend den Konflikt lösen, da sie nicht vollumfänglich über sämtliche betroffene Rechtspositionen verfügen dürfen. Außerdem bestehe durch das Mittel der Eigentümerversammlung bereits ein Instrumentarium zur Lösung von Konflikten.

Klage gegen Mieter setzt Schlichtungsverfahren voraus

Die Klage gegen die Mieter sei nach Ansicht des Landgerichts dagegen unzulässig, da in diesem Fall ein vorheriges Schlichtungsverfahren durchzuführen sei. Eine mit einem Streit unter benachbarten Grundstückseigentümern vergleichbare Interessenlage sei hier gegeben.