In dem zugrunde liegenden Sachverhalt bestand zwischen den Parteien eines Gewerbemietvertrags unter anderem Streit darüber, ob die Nebenkosten entsprechend einer Klausel im Mietvertrag im Verhältnis der Mietfläche zu den tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt umgelegt werden können. Das Landgericht Berlin verneinte dies. Dagegen richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Unzulässige Abwälzung des Leerstandrisikos

Das Kammergericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Die Klausel sei gemäß § 307 BGB unwirksam gewesen. Denn der Umlagemaßstab habe dazu geführt, dass die Vermieterin von vornherein jede eigene Beteiligung an den Nebenkosten, die auf Leerstände entfallen, von sich fern gehalten habe. Es gehöre aber zu den wesentlichen Grundgedanken des Betriebskostenrechts, dass der Vermieter bei der Umlage von Nebenkosten das Leerstandrisiko zu tragen habe. Eine Klausel, die dieses Risiko dem Mieter zuschiebe, benachteilige den Mieter unangemessen. Diese Wertung gelte auch für Gewerbemietverhältnisse. Es sei zu beachten, dass bei Leerstandkosten der Bezug zur Mieternutzung gänzlich fehle.

Zulässige Umlage der Nebenkosten im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtnutzfläche des Objekts

Die aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel bestehende Vertragslücke sei nach Ansicht des Kammergerichts dadurch zu schließen, dass die Nebenkosten grundsätzlich im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtnutzfläche des Objekts umzulegen seien. Dies sei angemessen sowie üblich und entspreche der Vorschrift des § 556 a BGB.