In dem zugrunde liegenden Fall stellte die Vermieterin von Gewerberäumen die Lieferung von elektrischer Energie ein. Sie wollte damit erreichen, dass der Mieter die vermeintlich geschuldete Kaution zahlt. Die Vermieterin berief sich in diesem Zusammenhang auf eine Regelung im Mietvertrag, wonach bis zur vollständigen Zahlung der vereinbarten Kaution, das Zustandekommen des Mietvertrags aufgeschoben bleibt. Zugleich verpflichtete die Regelung den Mieter dazu, Nutzungsentschädigung und Erstattung von Bewirtschaftungskosten zu zahlen. Der Mieter hielt das Abstellen der Lieferung von Strom für unzulässig und verlangte mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung die Wiederherstellung der Stromlieferung. Er gab an, dass er in den Mieträumen eine Automobilwerkstatt betreibe und daher auf Strom angewiesen sei.

Landgericht verneinte Anspruch auf Wiederherstellung der Stromlieferung

Das Landgericht Berlin verneinte einen Anspruch auf Wiederherstellung der Stromlieferung. Denn aufgrund der Regelung im Mietvertrag sei die Vermieterin bis zur vollständigen Zahlung der Kaution von ihren Pflichten befreit gewesen. Gegen diese Entscheidung legte der Mieter Berufung ein.

Kammergericht bejahte Anspruch auf Wiederherstellung der Stromlieferung

Das Kammergericht entschied zu Gunsten des Mieters und hob daher die erstinstanzliche Entscheidung auf. Dem Mieter habe nach § 535 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Wiederherstellung der Lieferung von elektrischer Energie zugestanden.

Regelung im Mietvertrag unerheblich

Soweit das Landgericht auf die Regelung im Mietvertrag abstellte, gab das Kammergericht zu bedenken, dass diese wohl wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam sei. Aber selbst wenn die Regelung wirksam gewesen sein sollte, so hätte sie nicht derart ausgelegt werden dürfen, dass die Pflichten der Vermieterin bis zur vollständigen Mietzahlung aufgeschoben sind. Denn der Mieter könne nur dann zur Zahlung von Nutzungsentschädigung und Erstattung von Bewirtschaftungskosten verpflichtet sein, wenn der Vermieter im Gegenzug dem Mieter die Mietsache in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlässt und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhält. Der vertragsgemäße Gebrauch erfordere aber auch die Lieferung von elektrischer Energie.

Kein Zurückbehaltungsrecht aufgrund fehlender Nachholbarkeit der Stromlieferung

Darüber hinaus dürfe nach Ansicht des Kammergerichts ein Vermieter zur Durchsetzung seiner Ansprüche, wie etwa der Zahlung der Kaution, seine Leistungspflicht zur Versorgung mit Wärme, Energie und Wasser nicht zurückhalten. Denn diese Leistungen können nicht nachgeholt werden.