Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im August 2014 schloss die Stadt Frankfurt aam Main als Eigentümerin und Vermieterin einer Galopprennbahn mit der Mieterin des Geländes einen Mietaufhebungsvertrag. Jedoch wurde die Galopprennbahn nicht von der Mieterin genutzt, sondern von einem Untermieter. Es handelte sich dabei um einen Rennverein. Diesem wurde von der Mieterin vertraglich ein Nutzungsrecht eingeräumt. Die Stadt verlangte aufgrund des Mietaufhebungsvertrags von dem Verein die Räumung und Herausgabe der Galopprennbahn. Der Verein hielt den Mietaufhebungsvertrag für unwirksam und weigerte sich daher dem nachzukommen. Die Stadt erhob daraufhin Klage.

Landgericht und Oberlandesgericht geben Klage statt

Zwar gaben das Landgericht und Oberlandesgericht Frankfurt am Main der Klage statt. Jedoch war der Mietaufhebungsvertrag nach Auffassung des Oberlandesgerichts wegen Sittenwidrigkeit unwirksam. Es bejahte aber aus anderen Gründen den Räumungs- und Herausgabeanspruch der Klägerin. Sowohl die Klägerin als auch der Beklagte legten Revision ein.

Bundesgerichtshof bejaht Wirksamkeit des Mietaufhebungsvertrags

Der Bundesgerichtshof bejahte die Wirksamkeit des Mietaufhebungsvertrags. Dieser sei nicht nach § 138 Abs. 1 BGB wegen Sittenwidrigkeit unwirksam. Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit können die Mietvertragsparteien unabhängig von der vereinbarten Mietzeit das Mietverhältnis jederzeit durch einen Aufhebungsvertrag (§ 311 Abs. 1 BGB) vorzeitig beenden. Dies gelte grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter einen Untermietvertrag geschlossen oder einem Dritten auf einer anderen rechtlichen Grundlage die Mietsache zur Nutzung überlassen hat.

Keine Sittenwidrigkeit des Mietaufhebungsvertrags bei Kündigungsrecht des Untermietverhältnisses

In diesen Fällen könne der Mitaufhebungsvertrag jedoch sittenwidrig sein, so der Bundesgerichtshof. Dies sei aber nicht gegeben, wenn dem Hauptmieter gegen den Dritten ein Kündigungsrecht zusteht, mit dem er dessen Gebrauchsmöglichkeit zeitnah beenden kann. So lag der Fall hier.