Im zugrunde liegenden Fall vermietete am 1. Juni 2007 eine Immobilienfirma (Vermieterin) in einem von Friedensreich Hundertwasser entworfenen Geschäftshaus in Magdeburg ein Ladengeschäft zum Verkauf von Textilien und Sortimenten im Outdoorbereich. Bestandteil des Vertrages war eine als Anlage 5 beigefügte Sortimentsliste vom 23. Mai 2007, die allgemeine Angaben zu dem beabsichtigten Bekleidungsangebot enthält, ohne eine Marke zu nennen. Der Mieter (Beklagte) beabsichtigte allerdings, in den Mieträumen nahezu ausschließlich Waren der Marke "Thor Steinar" zu verkaufen. Diese Marke wird in der Öffentlichkeit in einen ausschließlichen Bezug zur rechtsradikalen Szene gesetzt.

Vermieterin ficht Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung an

Nachdem die Klägerin von dem beabsichtigten Angebot der Marke "Thor Steinar" erfahren hatte, versuchte sie, den Mieter zu einem Verzicht auf die Eröffnung des Ladens oder auf den Vertrieb des Warensortiments der Marke "Thor Steinar" zu bewegen. Ende Juli 2007 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag aus wichtigem Grund. Sie wiederholte die Kündigung mit Schreiben vom 2. August 2007 und erklärte darüber hinaus die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung. Sie verlangt der Räumung und Herausgabe des Mietobjekts.

Vorinstanzen geben Vermieterin recht - Mieter muss Ladenlokal räumen

Das Landgericht Magdeburg gab der Klage auf Räumung und Herausgabe der Räume statt. Das Oberlandesgericht Naumburg bestätigte diese Entscheidung in der Berufungsinstanz. Darauf hin legte der Mieter Revision beim Bundesgerichtshof ein.

BGH bestätigt Entscheidungen der Vorinstanzen

Der Bundesgerichtshof wies die Revision zurück. Der Vermieter habe einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Räumlichkeiten, denn der Mietvertrag sei nichtig. Der Mietvertrag sei als von Anfang an nichtig anzusehen (§ 142 Abs. 1 BGB), weil die Vermieterin den Vertrag gem. §§ 123 Abs. 1, 124 BGB wegen arglistiger Täuschung angefochten hat.

Arglistige Täuschung durch Unterlassen

Der Mieter habe die Vermieterin dadurch arglistig getäuscht hat, dass er sie vor Vertragsschluss nicht über seine Absicht, in den Mieträumen nahezu ausschließlich Waren der Marke "Thor Steinar" zu verkaufen, aufgeklärt hat.

Vertragspartner muss über Tatsachen informieren, die für den anderen von ausschlaggebender Bedeutung sind

Zwar bestünde bei Vertragsverhandlungen keine allgemeine Rechtspflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen könnten. Allerdings bestünde nach der Rechtsprechung eine Rechtspflicht zur Aufklärung bei Vertragsverhandlungen auch ohne Nachfrage dann, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung seien, führte der Bundesgerichtshof aus.

"Hundertwasserhaus" soll eine Attraktion für Touristen und Kunden sein

Das Mietobjekt lag in dem von dem Künstler Friedensreich Hundertwasser entworfenen, im Zentrum von M. gelegenen so genannten "Hundertwasserhaus", das mit einer Gesamtmietfläche von 7000 qm von der Vermieterin als Geschäftshaus konzipiert war und aufgrund seiner besonderen Gestaltung eine Attraktion für Touristen und Kunden sein sollte.

Erheblicher wirtschaftlicher Schaden ist zu befürchten

Dieses Ziel wurde durch den von dem Beklagten geplanten Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar", die unstreitig in der öffentlichen Meinung ausschließlich der rechtsradikalen Szene zugeordnet werden, gefährdet. Denn der Verkauf solcher Waren kann zur Folge haben, dass das Hundertwasserhaus in den Ruf gerät, Anziehungsort für rechtsradikale Käuferschichten zu sein und damit ein Ort, an dem - auch aufgrund von Demonstrationen - gewaltsame Auseinandersetzungen zu erwarten seien. Diese, das gesamte Anwesen treffende mögliche rufschädigende Wirkung sei geeignet, Kunden und Touristen fernzuhalten und damit andere Mieter im Anwesen zu einer Minderung oder Beendigung des Mietvertrages zu veranlassen und potentielle Mieter von dem Abschluss eines Mietvertrages abzuhalten. Der Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" könne deshalb der Vermieterin erheblichen wirtschaftlichen Schaden zufügen.

Darüber hinaus sei die Vermietung von Räumen zum Verkauf von Waren, die in der öffentlichen Meinung ausschließlich der rechtsradikalen Szene zugeordnet werden, geeignet, den Vermieter in der öffentlichen Meinung in die Nähe zu rechtsradikalem Gedankengut zu stellen und sich auch deshalb geschäftsschädigend für ihn auszuwirken.

Im Hinblick auf diese möglichen gravierenden Auswirkungen war der beabsichtigte Verkauf von Waren dieser Marke für die Vermieterin von erheblicher Bedeutung.

Außergewöhnlicher Umstand

Sie durfte darüber auch redlicherweise eine Aufklärung erwarten. Denn sie konnte ohne einen Hinweis auf die Marke nicht erkennen, dass der Mieter in den Mieträumen Waren verkaufen wollte, die nahezu ausschließlich rechtsradikalen Kreisen zugeordnet werden. Sie habe auch keine Veranlassung gehabt, dies anzunehmen. Denn bei dem Verkauf solcher Waren handele es sich um einen außergewöhnlichen Umstand, mit dem sie nicht rechnen musste.

Nach Treu und Glauben hätte der Mieter den Vermieter zuvor informieren müssen

Der Beklagte sei nach Treu und Glauben und den Grundsätzen eines redlichen Geschäftsverhaltens verpflichtet gewesen, die Vermieterin über den beabsichtigten Verkauf von nahezu ausschließlich Waren der Marke "Thor Steinar" zu informieren, führte der Bundesgerichtshof weiter aus.

Hinweis

In einem Parallelverfahren mit nahezu identischem Sachverhalt (BGH, Urteil v. 11.08.2010 - XII ZR 123/09 -) hinsichtlich eines Ladenlokals in Berlin hat der BGH ebenfalls zu Gunsten des Vermieters entschieden.