In dem zugrunde liegenden Fall musste sich der Bundesgerichtshof im Jahr 1989 mit der Zulässigkeit einer Kleinreparaturklausel befassen.

Grundsätzlich obliegt Vermieter Instandhaltungspflicht

Der Bundesgerichtshof führte zunächst aus, dass grundsätzlich der Vermieter verpflichtet sei, auf seine Kosten die Mietsache in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch erforderlichen Zustand zu erhalten. Eine Abweichung davon stelle im Zweifel eine unangemessene Benachteiligung der Mieter dar. Dennoch könne ein Vermieter durch eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag dem Mieter die Kosten für die Behebung kleinerer Schäden auferlegen. Dabei seien aber Beschränkungen zu beachten.

Kleinreparaturklausel darf sich nur auf dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegende Gegenstände beziehen

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs dürfe sich eine Kleinreparaturklausel nur auf die Teile der Mietsache beziehen, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt seien. Dies treffe zum Beispiel auf die in § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung aufgezählten Gegenstände zu. Dies seien die Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen jedoch nicht die im Mauerwerk oder in der Wand verlegten Gas- und Wasserleitungen sowie elektrischen Leitungen.

Kleinreparaturklausel muss jährliche Höchstgrenze an Reparaturkosten beinhalten

Zudem müsse nach Auffassung des Bundesgerichtshofs eine Kleinreparaturklausel eine Höchstgrenze festlegen, bis zu der ein Mieter etwa jährlich Reparaturkosten zu tragen habe. Andernfalls wäre es für den Mieter nicht möglich abschätzen zu können, welche Kosten auf ihn zu kommen. Ein Einstellen auf die Kostenpflicht, zum Beispiel durch Ansparen, wäre nicht möglich. Der Gerichtshof hielt eine Grenze von beispielsweise 8 % der Jahresmiete für angemessen.