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Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.07.2005
VIII ZR 347/04 -

Kaution kann bei einer Flächenabweichung zurückverlangt werden

Zu den Folgen, wenn die tatsächliche Mietfläche von der angegebenen abweicht

Wenn die tatsächlich vermietete Fläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % abweicht, stellt dies einen Mangel dar. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits mehrfach entschieden. In einem solchen Fall kann aber auch die anteilig zuviel geleistete Kaution zurückverlangt werden.

Im Fall war eine Wohnung vermietet worden, deren Fläche laut Mietvertrag ca. 180 m² betragen sollte. Tatsächlich war sie lediglich 154 m² groß, wie Nachmessungen ergaben. Die Mieter verlangten daraufhin sowohl eine Minderung des Mietzinses als auch eine teilweise Rückerstattung der geleisteten Kaution in Höhe von drei Nettomieten.

Grundsätzlich stellt die dreifache Monatsmiete (ohne Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesener Betriebskosten) die Obergrenze für die Mietsicherheit dar. Eine Minderung hat keinen Einfluss auf die Höhe der Kaution.

Die geleistete Kaution könne allerdings entsprechend zurückverlangt werden, wenn wie hier, "die Minderung auf Mängeln beruht, die bereits zum Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung vorliegen und nicht behoben werden können". "Hat der Vermieter eine Wohnung vermietet, die von Anfang an einen unbehebbaren Mangel aufweist, ist die Miete von vornherein und auf Dauer gemindert", so der BGH.

Bezüglich der Mietminderung stellte der BGH nochmals klar, dass Bemessungsgrundlage für die Minderung grundsätzlich die Bruttomiete sei. Dies war lange Zeit umstritten.

der Leitsatz

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % beruht.

Ist die Miete aufgrund eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbarte, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Abs.1 BGB ist jedoch dann die aufgrund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 22.11.2005
Quelle: ra-online, Bundesgerichtshof

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 19.02.2004
  • Landgericht Berlin, Urteil vom 14.09.2004
Aktuelle Urteile aus den Rechtsgebieten:
Fundstellen in der Fachliteratur:
  • DB 2005, 2409Zeitschrift: Der Betrieb (DB), Jahrgang: 2005, Seite: 2409
  • DWW 2005, 371Zeitschrift: Deutsche Wohnungswirtschaft (DWW), Jahrgang: 2005, Seite: 371
  • GE 2005, 1120Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE), Jahrgang: 2005, Seite: 1120
  • IBR 2006, 1159Zeitschrift: Immobilien- und Baurecht (IBR), Jahrgang: 2006, Seite: 1159
  • MDR 2006, 197Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR), Jahrgang: 2006, Seite: 197
  • MietRB 2005, 281Zeitschrift: Der Miet-Rechts-Berater (MietRB), Jahrgang: 2005, Seite: 281
  • NJW 2005, 2773Zeitschrift: Neue Juristische Wochenschrift (NJW), Jahrgang: 2005, Seite: 2773
  • NJW-Spezial 2005, 531 (Michael Drasdo)Zeitschrift: NJW-Spezial, Jahrgang: 2005, Seite: 531, Entscheidungsbesprechung von Michael Drasdo
  • NZM 2005, 699Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM), Jahrgang: 2005, Seite: 699
  • WuM 2005, 573Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM), Jahrgang: 2005, Seite: 573
  • ZMR 2005, 854Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR), Jahrgang: 2005, Seite: 854

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