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Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.04.2005
XII ZR 225/03 -

Bemessungsgrundlage für Mietzinsminderung ist auch bei Geschäftsräumen die Bruttomiete

Unerheblich ist, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden

Die Bemessungsgrundlage für eine Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor.

Im zugrunde liegenden Fallen stritten Mieter und Vermieter um eine Mietminderung. Die Mieterin hatte Geschäftsräume gemietet. Das Landgericht Berlin und das Kammergericht gingen bei der Berechnung der Mietminderung von der Bruttomiete aus.

Der Bundesgerichtshof bestätigte diese Rechtsauffassung. Unter Verweis auf § 536 BGB, der die Mietminderung regelt, führte der Bundesgerichtshof aus, dass systematische, teleologische und nicht zuletzt rechtspraktische Gesichtspunkte dafür sprächen, bei der Mietminderung von der Bruttomiete auszugehen.

Äquivalenzverhältnis soll durch Minderung wieder hergestellt werden

Die Minderung sei Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips. Zutreffend habe das Kammergericht darauf hingewiesen, dass durch die Mietminderung das von den Vertragsparteien festgelegte Äquivalenzverhältnis zwischen den Leistungen des Vermieters - der Bereitstellung einer im Vertragssinne nutzbaren Mietsache - und der Leistung des Mieters - der Mietzahlung - bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden. Für eine reduzierte Vermieterleistung solle der Mieter auch nur reduziert leisten müssen. Die Leistung des Vermieters bestehe in der Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Das umfasse alles, was erforderlich sei, um die vertragsgemäße Nutzung sicherzustellen. Neben der bloßen Überlassung der Mietsache gehörten dazu Nebenleistungen, ohne deren Erfüllung ein vertragsgemäßer Gebrauch nicht denkbar ist. Dazu zählten mangels abweichender Vereinbarung unter anderem auch die Versorgung mit Energie, Wasser und Heizung sowie die Entsorgung etwa von Müll.

Die Vermieterleistung lasse sich nicht in eine Fülle von isolierten Einzelleistungen zerlegen, die gleichsam um die Raumüberlassung (Überlassung der Mietsache) herumgruppiert sind.

Keine Änderung durch Mietrechtsreform

Auch die Mietrechtsreform vom 01.09.2001 hatte die Frage nach dem Ansatzpunktpunkt für die Mietzinsminderung nicht geklärt.

der Leitsatz

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 20.10.2005
Quelle: ra-online (pt)

Vorinstanzen:
  • Landgericht Berlin, Urteil vom 27.02.2003
    [Aktenzeichen: 32 O 441/02]
  • Kammergericht Berlin, Urteil vom 13.10.2003
    [Aktenzeichen: 12 U 104/03]
Aktuelle Urteile aus den Rechtsgebieten:
Fundstellen in der Fachliteratur:
  • BGHZ 163, 1Sammlung: Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen (BGHZ), Band: 163, Seite: 1
  • DB 2005, 1625Zeitschrift: Der Betrieb (DB), Jahrgang: 2005, Seite: 1625
  • GE 2005, 666Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE), Jahrgang: 2005, Seite: 666
  • GuT 2005, 166Zeitschrift: Gewerbemiete und Teileigentum (GuT), Jahrgang: 2005, Seite: 166
  • IBR 2005, 450Zeitschrift: Immobilien- und Baurecht (IBR), Jahrgang: 2005, Seite: 450
  • JuS 2005, 840Zeitschrift: Juristische Schulung (JuS), Jahrgang: 2005, Seite: 840
  • MDR 2005, 979Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR), Jahrgang: 2005, Seite: 979
  • NJW 2005, 1713Zeitschrift: Neue Juristische Wochenschrift (NJW), Jahrgang: 2005, Seite: 1713
  • NJW-Spezial 2005, 341 (Michael Drasdo)Zeitschrift: NJW-Spezial, Jahrgang: 2005, Seite: 341, Entscheidungsbesprechung von Michael Drasdo
  • NZM 2005, 455Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM), Jahrgang: 2005, Seite: 455
  • WM 2005, 1621Wertpapier-Mitteilungen Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht (WM), Jahrgang: 2005, Seite: 1621
  • WuM 2005, 384Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM), Jahrgang: 2005, Seite: 384
  • ZfIR 2005, 400Zeitschrift für Immobilienrecht (ZfIR), Jahrgang: 2005, Seite: 400
  • ZMR 2005, 524Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR), Jahrgang: 2005, Seite: 524

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