Im vom BGH entschiedenen Fall ging es um einen Mietvertrag, der nach der so genannten Mietrechtsreform im Oktober 2001 geschlossen worden war. Im Formularmietvertrag hieß es:

"Vertrag auf unbestimmte Zeit mit beiderseitigem Kündigungsverzicht

Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig."

Der Mieter kündigte mit Schreiben vom 2.11.2001 das Mietverhältnis zum 31.01.2002 und übergab dem Vermieter die Wohnungsschlüssel. Dieser vermietete die Wohnung ab Mitte März 2002 an einen neuen Mieter. Der Mieter nahm den Vermieter auf Rückzahlung von über 900,- EUR Mietsicherheit in Anspruch. Der Vermieter verweigerte die Rückzahlung und rechnete die Kaution mit der von ihm beanspruchten Miete für Februar und die erste Hälfte des Monats März auf.

BGH: Kein Kündigungsverzicht über mehr als 4 Jahre

Zu Unrecht, meinten die Karlsruher Richter. Ein beidseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag sei zwar grundsätzlich möglich, jedoch dürfte bei einem unbefristeten Mietvertrag die Dauer des Kündigungsverzichts vier Jahre nicht überschreiten. Ein Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteilige den Mieter unangemessen und verstieße gegen Treu und Glauben.

Allerdings wäre eine Formularklausel zu verneinen, wenn die Mieter und Vermieter den Kündigungsverzicht individuell aushandeln. Das war hier vorliegend jedoch nicht der Fall.

Da der 5-jährige Kündigungsverzicht unwirksam war, ist die Klausel insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer verkürzten Dauer des Kündigungsverzichts komme wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht. Es gilt somit die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.