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Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.04.2004
VIII ZR 167/03 -

Vermieter kann Kosten für Dachrinnenreinigung bei regelmäßig notwendiger Reinigung als sonstige Betriebskosten auf Mieter umlegen

Umlage ist möglich, wenn hoher Baumbestand in der direkten Umgebung des Gebäudes eine regelmäßige Reinigung notwendig macht

Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks laufend entstehen. Damit eine Umlage dieser Kosten auf die Mieter möglich ist, müssen die Betriebskosten im Mietvertrag genau benannt werden und dürfen nicht "einfach so" über die Betriebskosten­abrechnung vom Mieter eingefordert werden. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor.

Im vorliegenden Fall ging es um die Frage der Umlagefähigkeit von Kosten für die Reinigung der Dachrinne auf die Mieter eines Wohnhauses über die Betriebskostenabrechnung. Die Mieter waren der Auffassung, die Kosten für die Dachrinnenreinigung nicht mittragen zu müssen. Der Vermieter reichte daraufhin Klage ein.

Kosten müssen als Betriebskosten und nicht als Instandsetzungskosten gelten

Der Fall wurde schließlich vor dem Bundesgerichtshof verhandelt. In dem ergangenen Urteil hieß es, dass die Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden konnten. Die Reinigungskosten für die Dachrinne seien "sonstige Betriebskosten", zu deren Umlegung es einer vorherigen Anzeige bedurft hätte. Betriebskosten seien im Allgemeinen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks laufend entstehen. Dagegen seien Instandsetzungskosten Kosten aus Reparatur und Widerbeschaffung, die zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel zu beseitigen. Daher müsse bei einer Dachrinnenreinigung unterschieden werden, ob sie in regelmäßigen Abständen durchzuführen sei oder ob es sich um eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass, beispielsweise einer Verstopfung, handele. Eine regelmäßige Reinigung sei notwendig, wenn das Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben sei. Dies treffe für den verhandelten Fall zu. Die Kosten für die Dachrinnenreinigung könnten demnach als laufend anfallende Kosten angesehen werden.

Betriebskosten müssen im Einzelnen genau vereinbart worden sein

Gleichwohl habe der Vermieter die Kosten nicht über die normalen Betriebskosten umlegen können, da es sich um "sonstige Betriebskosten" handelte. Betriebskosten könnten generell nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies zuvor im Einzelnen vereinbart wurde. Die Betriebskosten müssten dazu genau benannt werden, so dass der Mieter wisse, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können. Dies sei jedoch bei der Position "sonstige Betriebskosten" im vorliegenden Fall nicht geschehen. Auch die sonstigen Betriebskosten müssten genauestens dargelegt werden. Dem könne von Seiten des Klägers auch nicht entgegengehalten werden, dass durch diese Regelung die Umlegung neuer Betriebskosten nicht mehr möglich sei. Vielmehr könne der Vermieter die Beteiligung an neuen Betriebskosten mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung vom Mieter verlangen. Im vorliegenden Fall sei so eine Erklärung jedoch nicht abgegeben worden. Die hier erfolgte Umlegung der Dachrinnenreinigung über die sonstigen Betriebskosten sei demnach nicht rechtskräftig geworden.

der Leitsatz

II. BVO § 27 Anlage 3 Nr. 17

a) Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV ) auf den Mieter umgelegt werden.

b) Sonstige Betriebskosten i.S. v. Nr.17 der Anlage 3 zu § 27 II BV. a.F. (jetzt: § 2 BetrKV ) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 15.05.2012
Quelle: ra-online, Bundesgerichtshof (vt/st)

Vorinstanzen:
  • Landgericht Berlin, Urteil vom 04.04.2003
    [Aktenzeichen: 65 S 396/02]
  • Amtsgericht Pankow/Weißensee, Urteil vom 24.09.2002
    [Aktenzeichen: 8 C 120/02]
Aktuelle Urteile aus den Rechtsgebieten:
Fundstellen in der Fachliteratur:
  • DB 2004, 2211Zeitschrift: Der Betrieb (DB), Jahrgang: 2004, Seite: 2211
  • DWW 2004, 188Zeitschrift: Deutsche Wohnungswirtschaft (DWW), Jahrgang: 2004, Seite: 188
  • GE 2004, 613Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE), Jahrgang: 2004, Seite: 613
  • MDR 2004, 932Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR), Jahrgang: 2004, Seite: 932
  • MK 2004, 91Zeitschrift: Mietrecht kompakt (MK), Jahrgang: 2004, Seite: 91
  • NJ 2004, 468Zeitschrift: Neue Justiz (NJ), Jahrgang: 2004, Seite: 468
  • NJW-RR 2004, 875Zeitschrift: NJW-Rechtsprechungs-Report Zivilrecht (NJW-RR), Jahrgang: 2004, Seite: 875
  • NZM 2004, 417Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM), Jahrgang: 2004, Seite: 417
  • WuM 2004, 290Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM), Jahrgang: 2004, Seite: 290
  • ZMR 2004, 430Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR), Jahrgang: 2004, Seite: 430

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