In dem zugrunde liegenden Fall hatte sich ein Kaufinteressent auf der Suche nach einem Einfamilienhaus mit dem später klagenden Makler in Verbindung gesetzt. Dieser wies auf ein Grundstück hin, mit dessen Verkauf ein anderer Makler beauftragt war. Hierfür begehrte er die Zahlung einer Provision. Der BGH wies die Klage in der Revision, nachdem ihr in der Berufungsinstanz vor dem Oberlandesgericht München stattgegeben worden war, zurück an das Berufungsgericht.

Strenge Anforderungen an Vereinbarung eines Maklervertrags durch konkludentes Handeln

Die Richter widersprachen der Ansicht des Berufungsgerichts, zwischen den Parteien sei stillschweigend ein Maklervertrag zustande gekommen. Zwar könne grundsätzlich eine Provisionsabrede nach § 652 BGB auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden. Hieran stelle die Rechtsprechung aber strenge Anforderungen. Wer sich an einen Makler wende, der mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftrete, erkläre damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande komme.

Makler erbringt üblicherweise Leistung für Immobilienverkäufer

Der Interessent dürfe nämlich, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt sei, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen habe und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen wolle. Ohne weiteres brauche der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwarte. Auch die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusammen mit dem Makler reiche für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht aus.

Strenge Voraussetzungen für Annahme eines Vertragsschlusses gelten auch, wenn sich Kaufinteressent Objekte "aus Bestand" des Maklers nennen lässt

Diese Erwägungen ließen sich nicht auf den Fall, in dem die Initiative vom Makler ausgehe und der Kunde Maklerdienste nur hinsichtlich des vom Makler angebotenen konkreten Objekts in Anspruch nehme, beschränken. Sie gelten ebenso, wenn der Makler anlässlich einer Anfrage des Interessenten diesem von sich aus weitere Objekte offeriere und darüber hinaus - entgegen einer verbreiteten Meinung - auch dann, wenn der Kunde ohne Bezugnahme auf ein Inserat oder ein sonstiges Einzelangebot des Maklers Kontakt zu diesem aufnehme, um sich Objekte aus dessen "Bestand" benennen zu lassen. Auch unter diesen Umständen liege in der Objektangabe letztlich ein vom Makler ausgehendes Angebot, so dass der Interessent, selbst wenn ihm bewusst sei, dass er insoweit Dienste des Maklers entgegennehme, mangels hinreichender Anhaltspunkte für das Gegenteil damit rechnen dürfe, die Objekte seien dem Makler schon von dem Verkäufer an die Hand gegeben worden und mit diesem bestehe ein Maklervertrag.

Bei weitergehender Nachfrage des Kaufinteressenten kann anders zu entscheiden sein

Anders liege es nur bei einer weitergehenden Nachfrage von Maklerdienstleistungen seitens des Kunden, insbesondere bei Erteilung eines eigenen Suchauftrags. Im zu entscheidenden Fall hatte der später verklagte Kaufinteressent aber einen solchen Suchauftrag nicht erteilt, sondern sich lediglich ein Objekt aus dem Adressenmaterial des Maklers nachweisen lassen wollen. Daher komme es für einen Maklerlohnanspruch nach § 652 BGB auf die Frage an, ob der Makler den Kaufinteressenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen habe. Hierzu fehle es aber an einer Feststellung des Berufungsgerichts.

Streitentscheidende Norm: § 652 BGB [Entstehung des Lohnanspruchs]

(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. [...]

(2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.