In dem zugrunde liegenden Fall teilte eine Mieterin im November 2011 ihrem Vermieter mit, dass ihre Wohnung und der dazugehörige Garten von Ratten befallen seien. Der Vermieter beauftragte daraufhin eine Schädlingsbekämpfungsfirma. Diese führte im Dezember 2011 Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung in der Wohnung der Mieterin aus. Ab Dezember 2011 machte die Mieterin von ihrem Mietminderungsrecht Gebrauch und stellte sämtliche Mietzinszahlungen ein. Zudem kündigte sie die Wohnung fristlos und zog im April 2012 aus. Der Vermieter erkannte ein Minderungsrecht nicht an und klagte auf Zahlung der rückständigen Miete. Er behauptete, der Rattenbefall sei durch das Verhalten der Mieterin entstanden. So sei zum Beispiel die Terrassentür dauerhaft geöffnet gewesen, so dass die Ratten dadurch in die Wohnung eindringen konnten.

Minderungsrecht bestand für Dezember 2011

Das Amtsgericht Dülmen gab dem Vermieter zum Teil recht. Die Mieterin habe zumindest für den Dezember 2011 ihre Miete um 80 % mindern dürfen. Denn in diesem Zeitraum sei die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt gewesen.

Gebrauchstauglichkeit war aufgrund der Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen beeinträchtigt

Zwar habe die Mieterin nicht nachweisen können, so das Amtsgericht weiter, dass auch noch im Dezember 2011 Ratten in der Wohnung waren. Jedoch sei die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch durch die Maßnahmen der Schädlingsbekämpfung beeinträchtigt worden. Diese seien erheblich gewesen. So wurden Köder in der Wohnung ausgelegt und Spurenstaub auf dem Boden aufgebracht. Des Weiteren mussten die Küche, das Wohnzimmer und das Arbeitszimmer verschlossen werden, so dass eine Nutzung der Räume nicht möglich gewesen sei. Ein normales Bewohnen der Wohnung sei daher unmöglich gewesen.

Offene Terrassentür umfasst vertragsgemäßen Gebrauch

Nach Auffassung des Amtsgerichts sei auch nicht das Minderungsrecht entfallen. Denn die Beweisaufnahme habe gezeigt, dass die Ratten nicht aufgrund des Verhaltes der Mieterin in die Wohnung gelangten. Zwar bestehe die Möglichkeit, dass die Ratten durch die geöffnete Terrassentür in die Wohnung gelangten. Dies könne der Mieterin aber nicht zur Last gelegt werden. Denn das Öffnen und Offenlassen einer Terrassentür gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung.

Kein Minderungsrecht ab Januar 2012

Schließlich führte das Amtsgericht aus, dass ein Minderungsrecht ab Januar 2012 nicht mehr bestanden habe. Es habe nämlich weder ein Rattenbefall vorgelegen noch seien weitere Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen ergriffen worden.