Der Mieter des zugrunde liegenden Falls hatte seit 1983 ein Zimmer des Anfang der sechziger Jahre in der Münchner Maxvorstadt als Studentenwohnheim errichteten Hauses zuletzt für pauschal monatlich 152,88 Euro gemietet. Das Haus war Mitte 2015 von der Klägerin erworben worden.

Vermieterin plant Kernsanierung des Gebäudes

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis Ende 2016 ordentlich zum 30. September 2017 und begründete die Kündigung damit, dass das Anwesen kernsaniert werden und das fragliche Zimmer mit einem dem angrenzenden Zimmer zusammengelegt werden solle. Die Zimmer verfügen weder über sanitäre Einrichtungen noch über Kochmöglichkeiten. Sammeltoiletten ohne Waschbecken befinden sich auf jeder Etage. Küchen oder sonstige Kochmöglichkeiten für die Bewohner der Einzelzimmer sind im Gebäude nicht vorhanden. Sammelduschen befinden sich im Keller. Warmwasserleitungen in den Etagen gibt es nicht. Der Einbau von Bad samt WC und Küche in die Einzelzimmer ist nicht möglich. Die aktuellen Nebenkosten betragen derzeit ca. 7,75 Euro pro qm Mietfläche. Die Klägerin plant, das zuvor genannte Anwesen vollständig zu entkernen und mit neuen Grundrissen grundlegend zu sanieren. Danach werden die Nebenkosten ca. 2,00 - 2,50 Euro pro qm betragen. Die Klägerin geht dann von monatlichen Mieteinnahmen für die Wohnungen von durchschnittlich 18 Euro pro qm Mietfläche aus.

Der Beklagte, der aufgrund einer Hüft-OP auf ein Auto angewiesen ist, war der Ansicht, dass er auf das streitgegenständliche Zimmer angewiesen sei, da er dort einen Parkausweis für sein Auto habe und auch das Auto auf diese Adresse angemeldet sei.

Modernisierung bei derzeitigem Zustand des Gebäudes naheliegend

Das Amtsgericht München gab der Klage der Vermieterin statt. Die Kündigung sei formell wirksam. Die Klägerin habe den Umfang der Sanierungsmaßnahmen hinreichend genau beschrieben und die Folgen des Umbaus konkret angegeben. Angaben zur Angemessenheit der Sanierung sowie zum Nachteil seien ebenfalls enthalten und im Übrigen lege der Zustand des Gebäudes, der Zimmer ohne Bad/WC und Küchenzeile sowie Sammelduschen im Untergeschoss aufweise, eine Modernisierung und Sanierung nahe.

Voraussetzungen einer Verwertungskündigung erfüllt

Die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung - also die Absicht zur anderweitigen Verwertung, die Angemessenheit der Verwertung, die Hinderung der Verwertung sowie der erhebliche Nachteil für den Vermieter - lägen laut Gericht vor. Für die Ernsthaftigkeit der Planung sprächen u.a. der weit fortgeschrittene Stand der Planungen sowie die Tatsache, dass es bereits eine Bauvoranfrage gebe und dass eine Baugenehmigung für die geplanten Maßnahmen in Aussicht gestellt worden sei.

Derzeitige Wohnsituation widerspricht Ansprüchen in Punkto Hygiene und Selbstversorgung

Seit dem Jahr 1961 seien sowohl die Ansprüche in Punkto Hygiene als auch in Punkto Selbstversorgung gestiegen, so dass Bad und Küche auch in Studentenwohnungen durchaus zum Standard und zu allgemein üblichen Wohnverhältnissen gehören. Es widerspreche im Übrigen dem heutigen Hygieneanspruch, sich mit einer Vielzahl von Personen ein WC zu teilen, auf dem keine Möglichkeit bestehe, sich die Hände zu waschen. Es sei laut Gericht offensichtlich, dass der derzeitige nicht mehr zeitgemäße Zuschnitt des Anwesens sowie der allgemeine Zustand desselben und die hohen Nebenkosten einer auch nur ansatzweisen rentablen Vermietung entgegenstünden.

Vorhandener und notwendiger Parkausweis begründet keinen Härtefall

Der Einwand des Beklagten, dass er auf die Wohnung wegen seines dort in der Nähe liegenden Parkausweises angewiesen sei, stelle keinen Härtegrund dar, denn ein Parkausweis könne bei Umzug auch für eine andere Wohnung beantragt werden.