Zwischen den Parteien des zugrunde liegenden Rechtstreits bestand ein Mietvertrag über die Anmietung von Ausstellungsräumen im Basement in einem Hinterhof für ein Wochenende im November 2016. Die Klägerin verpflichtete sich neben der Überlassung der Ausstellungsräume zur Übernahme der Kosten für den Auf- und Abbau, Bereitstellung von Equipment zur Ausleuchtung des Eingangsbereichs, Beheizung, Endreinigung, Studiobetreuung u.ä. Am Samstag und Sonntag des Ausstellungswochenendes parkte in der Einfahrt zum Hinterhof an der rechten Zufahrtsseite ein Fahrzeug der Marke Range Rover.

Klägerin verneint Vorliegen eines Mangels der Mietsache

Die Klägerin trug vor, dass das Fahrzeug einer Mieterin der Klägerin gehöre und diese ihr Fahrzeug dort zulässigerweise abgestellt habe. Das Fahrzeug sei so geparkt gewesen, dass ein Pkw oder Kleintransporter an dem Fahrzeug vorbei in den Hinterhof einfahren konnte, so dass die Zufahrt zum Hinterhof weiterhin möglich war. Ein Mangel der Mietsache habe nicht vorgelegen, da die Gebrauchstauglichkeit der Räume nicht eingeschränkt gewesen sei. Zum einen sei der Zugang zu den Ausstellungsräumen vollumfänglich gegeben gewesen, zum anderen betreffe eine Einsichtsbeschränkung des Eingangsbereichs der Ausstellungsräume nicht die Eignung der Mietsache unmittelbar.

Beklagte verweist auf weniger Ausstellungs-Interessenten aufgrund des schlecht einsehbaren Eingangsbereichs

Der Beklagte trug vor, dass wegen der eingeschränkten Einsehbarkeit des Eingangsbereichs der Ausstellungsräume und der versperrten Zufahrt am zweiten und dritten Tag der Ausstellung deutlich weniger Interessenten die Ausstellung besucht hätten. Ihm sei bereits bei Vertragsschluss wichtig gewesen, dass der Eingangsbereich der Ausstellungsräume von der ganztägig stark frequentierten Straße gut einsehbar sei. Deswegen sei vereinbart worden, dass für die Tage der Ausstellung der Eingangsbereich eigens mit einer Lichtinstallation ausgeleuchtet werde, um die Ausstellung von der Straße her deutlich sichtbar zu machen.

Streitgegenständlicher Zugangsbereich zum Hinterhof war eindeutig als Zufahrt zu Parkplätzen zu erkennen

Das Amtsgericht München gab der Klägerin Recht. Für die weitere Bestimmung des Umfangs des vertragsgemäßen Gebrauchs, vorliegend für die Frage, ob die freie Einsehbarkeit des Zugangsbereichs ebenfalls von der vertraglich vereinbarten Sollbeschaffenheit umfasst ist, sei mangels eindeutiger, vertragliche Vereinbarungen der Parteien die Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalles als Auslegungshilfe heranzuziehen. Dabei sei im streitgegenständlichen Fall zu berücksichtigen, dass der streitgegenständliche Zugangsbereich zum Hinterhof eindeutig als Zufahrt zu erkennen und aufgrund der im Hinterhof vorhandenen Parkplätze auch offensichtlich sei, dass die Zufahrt als solche durch Fahrzeuge genutzt werde. Auch sei die streitgegenständliche Zufahrt so breit, dass dort Fahrzeuge in den Hinterhof einfahren könnten, auch wenn Fahrzeuge an der Seite der Zufahrt parken würden.

Freie Einsehbarkeit des Eingangsbereichs war keine zugesicherte Eigenschaft

Genauso wenig wie ein Mieter einer Altbauwohnung erwarten könne, dass im Keller feuchtigkeitsempfindliche Gegenstände gelagert werden könnten, könne aufgrund der beengten Parkplatzsituation im Glockenbachviertel nach der Verkehrsanschauung nicht ausgeschlossen werden, dass ein Hinterhof und dessen Zufahrt als Parkfläche genutzt werde. Bei der Einsehbarkeit des Eingangsbereichs handele es sich auch nicht um eine zugesicherte Eigenschaft. Allein der Umstand, dass die Parteien vor Abschluss der Vereinbarung über die Einsehbarkeit des Eingangsbereiches gesprochen haben, begründe keine vertraglich bindende Zustandserklärung der Klägerin, die über eine bloße Angabe zum Verwendungszweck hinausgehe. Anhaltspunkte dafür, dass sich die Klägerin bindend erklären wollte und für das Vorhandensein der Einsehbarkeit des Eingangsbereichs auch einstehen und bei Fehlen auch ohne Verschulden Schadensersatz leisten wollte, seien von der Beklagtenpartei nicht vorgetragen worden.