Im zugrunde liegenden Streitfall hatte der Eigentümer das Grundstück in der Richard-Wagner-Straße im Jahr 2007 gekauft und im Kaufvertrag die Verpflichtung übernommen, das Grundstück bis zum 31. Dezember 2009 u.a. mit einem Wohn- und Geschäftshaus und einer Tiefgarage zu bebauen. Für den Fall des Verstoßes gegen diese Verpflichtung war eine Vertragsstrafe in Höhe von 10.000 Euro je angefangenem Monat der Fristüberschreitung vereinbart. Das Grundstück ist bis heute nicht bebaut. Ein im Jahr 2008 beantragter Vorbescheid für eine aus Holz bestehende Notbebauung des Grundstücks hatte die Stadt noch im selben Jahr abgelehnt.

Stadt verlangt Vertragsstrafe

Eine Klage vor dem Verwaltungsgericht blieb ohne Erfolg. Nachdem die Stadt in zwei vorangegangenen Gerichtsverfahren erfolgreich die Vertragsstrafe für die Monate Januar 2010 bis Januar 2011 (insgesamt 13 Monate) eingeklagt hatte, hat sie im vorliegenden Verfahren die Vertragsstrafe für den Zeitraum von Februar 2011 bis Dezember 2016 (71 Monate) verlangt.

Eigentümer hat Beendigung der Vertragsstrafe selbst in der Hand

Die Klage hatte in zwei Instanzen Erfolg. Bereits das Landgericht hatte ausgeführt, dass es der Eigentümer selbst in der Hand habe, die weitere Verwirkung der Vertragsstrafe jederzeit zu beenden und dies aus nichtigen bzw. sachlich nicht nachvollziehbaren Gründen unterlasse.

Eigentümer war durch Vorprozesse ausreichend gewarnt

Das Oberlandesgericht Köln bestätigte die Entscheidung. Die Vertragsstrafe sei wirksam, insbesondere nicht sittenwidrig und der Anspruch sei weder verwirkt noch verjährt. Der Eigentümer habe nicht darauf vertrauen dürfen, dass die Stadt die Vertragsstrafe nicht mehr geltend machen werde. Vielmehr habe diese durch die vorangegangenen Verfahren deutlich gemacht, dass sie auf der Erfüllung der Bebauungsverpflichtung bestehen werde. Zwar sei der Betrag empfindlich hoch, das sei aber allein dem Umstand geschuldet, dass der Eigentümer auch gut zehn Jahre nach Übernahme der vertraglichen Bebauungsverpflichtung das Grundstück immer noch nicht bebaut habe. Dies beruhe auf seiner eigenen Entscheidung und könne der Stadt nicht zum Vorwurf gemacht werden. Der Eigentümer sei durch die beiden Vorprozesse ausreichend gewarnt gewesen.

Strafbewehrte vertragliche Pflicht zur Bebauung des Grundstücks wurde sehenden Auges übernommen

Die Vertragsstrafe sei auch nicht zeitlich zu begrenzen oder in der Höhe herabzusetzen. Grundsätzlich sei denkbar, dass bei einer Vertragsstrafe eine zeitliche Grenze erreicht sein könne, jenseits derer sich das Verlangen nach einer Fortzahlung als treuwidrig erweise. Dies könne aber im vorliegenden Fall nicht angenommen werden, da der Eigentümer sehenden Auges die strafbewehrte vertragliche Pflicht zur Bebauung des Grundstücks übernommen habe und er es noch immer in der Hand habe, eine weitere Vertragsstrafe durch eigenes Verhalten zu vermeiden.

Gericht geht von hartnäckigem Verweigerungsverhalten aus

Offenbar seien die bisher ausgeurteilten Vertragsstrafen nicht ausreichend gewesen, den Eigentümer zu einem vertragstreuen Verhalten anzuhalten. Angesichts der Plakate, die der Eigentümer auf dem Grundstück angebracht habe, sei von einem hartnäckigen Verweigerungsverhalten auszugehen, für das das Gericht einen plausiblen, rational nachvollziehbaren Grund nicht zu erkennen vermochte.