In dem zugrunde liegenden Fall stritten sich die Mietvertragsparteien nach Beendigung des langjährigen Mietverhältnisses über die Zahlung einer Nutzungsentschädigung wegen einer angeblichen Vorenthaltung der Mieträume. Die Mieter hatten in den Räumen über Jahrzehnte eine Anwaltskanzlei betrieben und verfügten nur noch über einen Schlüssel, den sie an die Vermieterin übergeben hatten. Die Vermieterin sah darin aber keine ordnungsgemäße Übergabe der Mietsache und erhob schließlich Klage auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung.

Landgericht gab Klage statt

Das Landgericht Köln sah in der Herausgabe nur eines Schlüssels keine Rückgabe der Mieträume und gab der Klage daher statt. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung der beklagten Mieter.

Oberlandesgericht verneint Anspruch auf Nutzungsentschädigung

Das Oberlandesgericht Köln entschied zu Gunsten der Beklagten und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Der Vermieterin stehe kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache zu. Herausgabe eines Schlüssels ausreichend für Rückgabe der Mietsache Die Rückgabe sämtlicher Schlüssel sei zwar für eine ordnungsgemäße Rückgabe der Mieträume grundsätzlich erforderlich, so das Oberlandesgericht. Dies gelte aber dann nicht, wenn aus der Rückgabe des einen Schlüssels und den sonstigen Umständen erkennbar der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe hervortrete und dem Vermieter der ungestörte Gebrauch ermöglicht werde. So habe der Fall hier gelegen. Die Beklagten haben ihre anwaltlichen Tätigkeiten erkennbar endgültig in neue Räume verlagert, so dass nichts dafür erkennbar gewesen sei, dass sich die Beklagten den Besitz an den Mieträumen teilweise haben vorbehalten wollen. Ferner sei der Gebrauch der Klägerin durch möglicherweise noch vorhandene weitere Schlüssel nicht beeinträchtigt. Auf die vollständige Rückgabe aller während des über Jahrzehnte dauernden Vertragsverhältnisses für die Anwälte und wechselnden Angestellten der Kanzlei gefertigten Schlüssel könne es bei verständiger Betrachtung nicht ankommen. Es liege auf der Hand, dass einzelne Schlüssel über die Jahre außer Kontrolle geraten.

Ungewissheit und Unvollständigkeit des Schlüsselbestands kann Schadensersatzanspruch begründen

Die Ungewissheit und Unvollständigkeit des Schlüsselbestands könne nach Auffassung des Oberlandesgerichts einen Schadensersatz, gerichtet auf den Austausch der Schlösser, begründen. Den Übergang des Besitzes im Sinne des § 546 BGB hindere dies aber nicht.