Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Mann ein Ladenlokal gemietet und betrieb dort ein Reisebüro. Gegen den Vermieter machte er Ansprüche aufgrund einer angeblich mangelhaften Lüftungsanlage in dem Mietobjekt geltend. Infolge der Mängel der Anlage lägen die Temperaturen in seinem Ladenlokal jeweils 5-6° C über der Außentemperatur, was im Sommer zu Unzuträglichkeiten führe.

Mieter verlangt Einbau einer Luftkühlung

Der Mieter verlangte daher vor Gericht von dem Vermieter Abhilfemaßnahmen (u.a. Einbau einer Luftkühlung). Das Landgericht wies die Klage ab. In der Berufungsinstanz vor dem Oberlandesgericht Hamm verlangte er von dem Vermieter, dass bei einer Außentemperatur bis 32° C die Innentemperatur 26° C nicht übersteige und bei höheren Temperaturen mindestens 6° C unter der Außentemperatur liege müssten.

OLG Hamm gibt Mieter Recht

Das OLG Hamm gab dem Mieter Recht. Der Mieter habe gemäß §§ 535, 536 BGB einen Anspruch darauf, dass ihm die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der Vertragsdauer in diesem Zustand erhalten werde, urteilte das Gericht

Räume müssen zum Vertragszweck nutzbar sein

Das beinhalte bei der Vermietung von Räumen für einen bestimmten Gewerbebetrieb, dass diese Räume so beschaffen sein müssen, dass das nach dem Vertragszweck vorgesehene Gewerbe - hier der Betrieb eines Reisebüros - darin in zulässiger Weise ausgeübt werden könne.

Räume müssen den Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung genügen

Die dafür notwendigen Voraussetzungen müssten die Räume erfüllen, auch ohne dass es einer besonderen Vereinbarung der Parteien über eine bestimmte Ausstattung der Räume bedürfe. Dazu gehört u. a., dass die Räume - bei im übrigen vertragsgemäßer Nutzung - so beschaffen sind, dass in ihnen Arbeitnehmer beschäftigt werden können. Deshalb müsse auch den Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättVO) genügt werden. Dies sei hier nicht der Fall. Vielmehr sei hierfür erforderlich, dass der Vermieter geeignete Maßnahmen treffe, durch die gewährleistet werde, dass in dem Ladenlokal bei Außentemperaturen bis zu 32° C die Innentemperatur 26° C nicht übersteig und sie im übrigen bei höheren Außentemperaturen mindestens 6° C unter der Außentemperatur liege, führte das Gericht aus.

§ 6 I ArbStättVO einschlägig

Einschlägig sei § 6 I ArbStättVO. Danach müssten in Arbeitsräumen während der Arbeitszeit eine unter Berücksichtigung der Arbeitsverfahren und der körperlichen Beanspruchung der Arbeitnehmer gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur vorhanden sein. Diese Bestimmung werde weiter konkretisiert durch die Arbeitsstättenrichtlinie ASR 6/1,3. Zwar könnten die ASR die Regelungen der ArbStättVO nicht inhaltlich ausdehnen; sie werden je doch von der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung als antizipiertes Sachverständigengutachten behandelt. Schon aus diesem Grunde müssten die zum Betrieb eines Gewerbes vermieteten Räume auch den Anforderungen der Arbeitsstättenrichtlinien genügen, weil der Betreiber anderenfalls mit Maßnahmen der Gewerbeaufsicht rechnen müsse.

Raumtemperatur in Arbeitsräumen soll nicht 26° C übersteigen

Die ASR 6/1,3 besage unter Nr. 2.4, dass die Raumtemperatur in Arbeitsräumen 26° C nicht übersteigen solle, führte das OLG aus. Davon seien nur Hitzearbeitsplätze ausgenommen. Allerdings handele es sich hierbei um eine Sollbestimmung. Dem sei nach Auffassung des Senats dadurch Rechnung zu tragen, dass der genannten Forderung nicht absolut und nicht für jede Extremsituation völlig ungeachtet des Außenklimas entsprochen werden könne. Insoweit bestehe Raum für eine ergänzende Heranziehung der DIN 1946.

Gemäß dieser DIN sei bei der Auslegung von raumlufttechnischen Anlagen mit Luftkühlung für die Errechnung der Kühllast von einer Außenlufttemperatur auszugehen, die mit maximal 32° C bei einer relativen Feuchte von 35 % in Ansatz zu bringen sei. Die zugeordnete Raumlufttemperatur solle dann 26° C betragen, d. h., dass der Temperaturunterschied zwischen Außenluft und Raumluft maximal 6 Grad betragen soll. Ein höherer Temperaturunterschied als 6 Grad sei in der Regel nicht anzustreben, um einen "Kälteschock" für Personen zu vermeiden, die den gekühlten Raum verlassen und sich nach draußen "in die Sommerglut" begeben. Diese Ãœberlegung sei nach Auffassung des Senats auch für eine sachgerechte Auslegung der Sollbestimmung der ASR 6/1,3 maßgeblich. Ein Gutachten habe eindeutig ergeben, dass die nach vorstehenden Ausführungen zulässigen Temperaturen in dem Mietobjekt teilweise deutlich überschritten würden und dass die Ursache dafür nicht in einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter liege.

Dazu sei zunächst festzustellen, dass die Ausstattung der Räume mit Lichtquellen in ausreichender Anzahl bei einem Reisebüro ebenso zur normalen und vertragsgemäßen Nutzung gehöre wie die Anwesenheit mehrerer Personen, auch soweit diese als "Wärmequelle" in Betracht kämen. Ob die Beleuchtung hier, gemessen am normalen Standard, überdimensioniert sei, könne dahinstehen, weil nach den Darlegungen des Sachverständigen die Ursachen der festgestellten Temperaturüberschreitungen in einer unzureichenden Ansaugung der Außenluft und Beimischung von ca. 60 % Umluft, in einer ungünstigen Anordnung der Außenluftansaugung, in einer fehlenden Kühleinrichtung im Zuluftgerät und in einer unzureichenden Steuerung und Regelung der Anlage zu suchen seien, und eine Kühleinrichtung auch dann erforderlich sei, wenn die Beleuchtungslast auf ein übliches Maß von 30 bis 40 W/m2 reduziert werde. Somit liege ein Mangel des Objektes vor, stellte das OLG fest.