Die Beklagte ist eine gemeinnützige Stiftung. Sie betreibt in einem 2012 von einer GmbH angemieteten Geschäftshaus in der Frankfurter Innenstadt ein Museum. Kurz nach Abschluss des Mietvertrages vereinbarten die Vermieterin und die Stiftung in einem gesonderten Dokument, dass die Vermieterin jährlich eine Spende etwa in Höhe der vereinbarten Jahresmiete an die Stiftung zahlt. Aus den Spendengeldern wollte die Stiftung, die über kein nennenswertes Vermögen verfügt, die Miete bezahlen. 2020 wurde das Gebäude an eine Immobiliengesellschaft aus Frankfurt verkauft. Die Kaufvertragsparteien vereinbarten die Übernahme der Spendenverpflichtung durch den Käufer und neuen Vermieter der Beklagten. Nachdem von der neuen Vermieterin keine entsprechenden Spendengelder mehr an die Beklagte überwiesen wurden, konnte die Stiftung die Miete nicht mehr bezahlen. Die neue Vermieterin kündigte wegen Zahlungsverzugs und klagte die rückständige Miete ein. Das Landgericht hatte der Klage stattgegeben.

Spendenvereinbarung ist Abrede über Miethöhe

Auf die Berufung der Stiftung hat das OLG die Klage abgewiesen. Die Stiftung sei nicht mit den Mieten in Verzug geraten. Die zwischen der ursprünglichen Vermieterin und der Beklagten getroffene Spendenvereinbarung stelle eine mietrechtliche Abrede über Höhe und Fälligkeit der Miete dar; sie stehe entgegen der landgerichtlichen Annahme nicht allein im wirtschaftlichen Zusammenhang zu dem Mietvertrag. Damit sei diese Vereinbarung auf den neuen Käufer der vermieteten Räumlichkeiten übergegangen und binde ihn („Kauf bricht nicht Miete“). Inhaltlich handele es sich bei der Spendenvereinbarung um eine verdeckte Vereinbarung über die Miethöhe. Mit der als Spende deklarierten Zahlung sei die zunächst vereinnahmte Miete zurückgezahlt und damit die tatsächlich vereinbarte Miete um die Höhe der Spendenvereinbarung reduziert worden. Die Parteien hätten sich auf diese Weise die Gemeinnützigkeit der Beklagten zunutze gemacht, „indem der tatsächlich nicht verlangte Mietanteil über die Deklaration als Spende einer steuerlichen Privilegierung zugeführt werden konnte“, vertieft das OLG. Durch die Zahlung der Jahresspende schuldete die Beklagte faktisch gar keine Miete. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig.