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Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 16.02.2016
I-24 U 63/15 -

Zu Recht erfolgte Verweigerung einer Untermieterlaubnis berechtigt Mieter nicht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses

Abwälzen von Schönheits­reparaturen nach starren Fristen führt zur Unwirksamkeit der Schönheits­reparatur­klausel auch bei Gewerbe­raum­mietverhältnissen

Verweigert ein Vermieter zu Recht eine Untermieterlaubnis, so berechtigt dies den Mieter nicht zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB. Zudem führt auch bei Gewerbe­raum­mietverhältnissen das Abwälzen von Schönheits­reparaturen nach starren Fristen zur Unwirksamkeit der Schönheits­reparatur­klausel. Dies hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter von Gewerberäumen vermieteten diese an eine Untermieterin weiter. Diese betrieb einen häuslichen Pflegedienst. Der Betrieb führte dazu, dass über das gesamte Jahr 25 bis 30 Außendienstmitarbeiter deutlich vor 6 Uhr und nach 22 Uhr die Räume aufsuchten. Der Vermieter hielt dies angesichts dessen, dass es sich beim Mietobjekt nicht nur um ein Geschäfts-, sondern auch um ein Wohnhaus handelte, für unzulässig. Darüber hinaus verwies er darauf, dass laut Mietvertrag eine ausschließliche Nutzung als Büroräume vereinbart wurde. Da der Vermieter somit die Untermieterlaubnis verweigerte und daraufhin die Untermieterin das Untermietverhältnis kündigte, kündigten auch die Mieter ihr Mietverhältnis fristlos. Der Vermieter hielt die fristlose Kündigung für unzulässig. Zwischen den Parteien bestand ferner Streit darüber, ob die Übertragung des fachgerechten Abschleifens der Parkettböden auf die Mieter nach einem festen Turnus von 10 Jahren durch eine Klausel im Mietvertrag zulässig sei. Nachdem sich das Landgericht Kleve mit dem Fall beschäftigt hatte, musste nunmehr das Oberlandesgericht entscheiden.

Kein Recht zur fristlosen Kündigung aufgrund verweigerter Untermieterlaubnis

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf sei die fristlose Kündigung der Mieter aufgrund der verweigerten Untermieterlaubnis nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gerechtfertigt gewesen. Denn der Vermieter sei berechtigt gewesen, die Untermieterlaubnis zu verweigern.

Überschreitung des zulässigen Mietgebrauchs durch Betrieb eines häuslichen Pflegedienstes

Die Untervermietung zum Zwecke des Betriebs eines häuslichen Pflegedienstes habe den vertragsmäßig zulässigen Gebrauch der Mietsache überschritten, so das Oberlandesgericht. Der Betrieb habe im Widerspruch zu der im Mietvertrag vereinbarten ausschließlichen Nutzung als Büroräume gestanden. Unter einer ausschließlichen Nutzung als Büroräume sei eine schwerpunktmäßige Nutzung für Schreibtischtätigkeiten und Besprechungen zu verstehen, die im Rahmen üblicher Bürozeiten ausgeübt werde und sich nicht störend auf die Wohnnutzung auswirke. Der von der Untermieterin betriebene häusliche Pflegedienst habe jedoch nicht hauptsächlich in reiner Bürotätigkeit bestanden. Vielmehr seien die Räume bereits deutlich vor 6 Uhr und nach 22 Uhr als Anlaufstelle für die zahlreichen Außendienstmitarbeiter genutzt worden. Der Betrieb des Pflegedienstes habe sich daher störend auf die Wohnnutzung ausgewirkt.

Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts sei die mietvertragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Denn es sei auch bei Gewerberaummietverhältnissen unzulässig, dem Mieter nach starren Fristen, ohne Rücksicht auf einen konkreten Bedarf Schönheitsreparaturen zu übertragen. Darin liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 15.07.2016
Quelle: Oberlandesgericht Düsseldorf, ra-online (vt/rb)

Vorinstanz:
  • Landgericht Kleve, Urteil vom 18.03.2015
    [Aktenzeichen: 1 O 168/14]
Aktuelle Urteile aus den Rechtsgebieten:
Fundstellen in der Fachliteratur:
  • GE 2016, 784Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE), Jahrgang: 2016, Seite: 784

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