Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Mieter einer Gewerbehalle kündigte nach erfolgloser Abmahnung im August 2012 das Mietverhältnis fristlos, da die Vermieterin die einzige Zufahrt zur Halle über mehrere Wochen mit einem Lkw blockierte. Die Vermieterin begründete dieses Verhalten mit der Sicherung eines ihr vermeintlich zustehenden Vermieterpfandrechts. Da der Mieter sämtliche Mietzahlungen aufgrund der Kündigung einstellte und die Vermieterin die Kündigung nicht anerkannte, erhob sie Klage auf Zahlung.

Landgericht wies Zahlungsklage ab

Das Landgericht Kleve wies die Zahlungsklage ab, da es die fristlose Kündigung für wirksam hielt. Dagegen richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Oberlandesgericht verneint ebenfalls Anspruch auf Mietzahlung

Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies daher die Berufung der Vermieterin zurück. Ihr habe kein Anspruch auf Mietzahlung zugestanden, da die fristlose Kündigung des Mieters das Mietverhältnis beendet habe.

Wirksame fristlose Kündigung

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts sei der Mieter gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen. Denn durch das längerfristige Blockieren der Gewerbehalle sei dem Mieter eine vertragsgemäße Nutzung der Halle unmöglich gemacht worden. Dadurch habe die Vermieterin ihre aus § 535 Abs. 1 BGB folgende Verpflichtung zur Überlassung des ungestörten Mietgebrauchs gravierend verletzt.

Tatsächliche Nutzung der Halle unerheblich

Für die Wirksamkeit der Kündigung sei es nach Auffassung des Oberlandesgerichts unerheblich, ob der Mieter die Halle tatsächlich genutzt habe. Denn die Vermieterin sei nach dem Mietvertrag verpflichtet gewesen, die Halle für die vereinbarten Zwecke zur Verfügung zu stellen und insoweit einen ungehinderten Zugang zu ermöglichen.

Sicherung des Vermieterpfandrechts rechtfertigt nicht Blockieren der Zufahrt

Die Vermieterin habe sich zur Rechtfertigung nicht auf ein ihr zustehendes Vermieterpfandrecht berufen dürfen, so das Oberlandesgericht. Denn zum einen haben die in der Halle befindlichen Gegenstände gemäß § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO nicht einem etwaigen Pfandrecht unterlegen. Zum anderen habe die Vermieterin ein etwaiges Selbsthilferecht nach § 562 b BGB erheblich überschritten. Sie habe keinesfalls das Blockieren der Zufahrt als mehrwöchige Dauermaßnahme ausgestalten dürfen. Vielmehr sei allenfalls ein kurzfristiges Versperren bis zur Anrufung der Gerichte, die für die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes zuständig sind, in Betracht gekommen.