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Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 20.09.2007
I-10 U 46/07 -

Mieter muss schlechte Reparaturen nicht dulden: Vermieter muss für dauerhafte Dichtigkeit des Dachs Sorge tragen

Mieter durfte fristlos kündigen

Nicht sachgemäße Reparaturen am Haus oder in der Wohnung können Mieter zur Mietminderung und fristlosen Kündigung berechtigen. Dies hat das Oberlandesgerichts Düsseldorf entschieden.

In dem zugrundeliegenden Fall ging es um ständig wiederkehrende Nässeschäden. Durch das Dach trat über Jahre Feuchtigkeit ein. Der Vermieter ließ es nicht ordentlich sanieren, der Mieter stellte die Mietzahlungen ein und kündigte fristlos.

Fristlose Kündigung war berechtigt

Das Oberlandesgericht entschied, dass die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB berechtigt gewesen sei. Es habe ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vorgelegen. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache sei ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen worden.

Vermieter muss vertragsgemäßen Gebrauch der Sache sorgen

Dem Vermieter obliege die Pflicht, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache während der Dauer der Mietzeit zu gewährleisten. Die Gebrauchserhaltungspflicht umfasse auch die Gewährleistung eines verkehrssicheren Zustands der Mieträume. Insbesondere habe der Vermieter das vermietete Gebäude im Falle starker Beschädigung in der Weise instandzusetzen, dass es genutzt werden könne, soweit es nicht zum Abriss vorgesehen sei.

Dach muss in der Weise saniert werden, dass es dauerhaft dicht ist

Komme es über Jahre hinweg immer wieder zu einem Feuchtigkeitseintritt in die Mieträume infolge vorhandener Dachundichtigkeiten, dürfe sich der Vermieter nicht damit begnügen, nur die jeweils konkrete Undichtigkeit beseitigen zu lassen, sondern er müsse das Dach in der Weise sanieren, dass es - in den zeitlichen Grenzen einer gebotenen Erneuerung und von nicht vorhersehbaren Natureinwirkungen abgesehen - dauerhaft dicht sei, führten die Richter aus.

der Leitsatz

BGB §§ 314 Abs. 3, 535, 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 1

1. Die Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters umfasst (auch) die Gewährleistung eines verkehrssicheren Zustands der Mieträume und die Beachtung der diesbezüglichen öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften. Insbesondere hat der Vermieter das vermietete Gebäude im Falle starker Beschädigung in der Weise instandzusetzen, dass es genutzt werden kann, soweit es nicht zum Abriss vorgesehen ist.

2. Hierzu gehört es, dafür Sorge zu tragen, dass sich das Dach des Gebäudes in einem Zustand befindet, der das Eindringen von Feuchtigkeit dauerhaft verhindert und durch den sichergestellt wird, dass eine anderweitige Schädigung des Mieters und der von ihm in den Mieträumen gelagerten Sachen verhindert wird.

3. Kommt es über Jahre immer wieder zu einem Feuchtigkeitseintritt in die Mieträume infolge vorhandener Dachundichtigkeiten, darf sich der Vermieter nicht damit begnügen, nur die jeweils konkrete Undichtigkeit beseitigen zu lassen, sondern er muss das Dach in der Weise sanieren, dass es - in den zeitlichen Grenzen einer gebotenen Erneuerung und von nicht vorhersehbaren Natureinwirkungen abgesehen - dauerhaft dicht ist.

4. Zur Frage, ob eine unbestimmt befristete Kündigung i.S.v. BGH, NJW 2004, 284 vorliegt, wenn das anwaltliche Kündigungsschreiben im letzten Absatz den Zusatz enthält, "...meine Mandantin wird schnellstmöglich neue Räume suchen und Ihnen in Kürze den Auszugstermin mitteilen".

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 27.05.2008
Quelle: ra-online

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