Dem Fall lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Vermieter einer Mietwohnung begehrte von dem Mieter Zutritt zu der Wohnung. Nachdem der Vermieter zunächst einen Grund zur Besichtigung nicht nannte, sagte er später, er wolle die Wohnung auf ihren Allgemeinzustand und im Hinblick auf eventuell sich abzeichnende Mängel überprüfen. Eine Regelung im Mietvertrag gestatte dem Vermieter die Betretung der Mietsache zur Prüfung ihres Zustandes in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung. Außerdem waren bestimmte Uhrzeiten und bestimmte Tage zum Betreten der Mietsache angegeben. Da sich der Mieter weigerte den Vermieter Zutritt zu gewähren, klagte dieser. Die Parteien erklärten den Rechtsstreit in der 2. Instanz übereinstimmend für erledigt, so dass das Landgericht München II als Berufungsgericht nur noch über die Kosten des Prozesses entschied.

Routinekontrollen zu Untersuchungszwecken unzulässig

Nach Ansicht des Landgerichts München II hätte die Berufung des beklagten Mieters jedoch Erfolg gehabt. Dem Vermieter habe kein Besichtigungsrecht nach dem Mietvertrag zugestanden. Die entsprechende Regelung verstoße gegen § 307 Abs. 2 BGB und sei daher unwirksam. Denn zum einen sei der angemessene Zeitraum nicht definiert. Insoweit sei die Klausel zu unbestimmt gewesen. Zum anderen seien Routinekontrollen zum Zwecke der Untersuchung der Wohnung auf ihren Allgemeinzustand grundsätzlich unzulässig.

Begründungspflicht des Vermieters

Darüber hinaus hätte der Vermieter den Mieter von vornherein über den Grund der Besichtigung informieren müssen. Dies habe er jedoch nicht getan.