Im zugrunde liegenden Fall hatten Mieter des Öfteren nachts nach 24.00 Uhr gebadet. Die damit verbundenen Wassergeräusche störten die Nachbarn. Die Hausordnung sah vor, dass nachts nicht gebadet werden dürfe.

Vermieter schickt fristlose Kündigung

Der Vermieter mahnte die Mieter ab und kündigte danach fristlos das Mietverhältnis. Er meinte, die Mieter hätten ständig und hartnäckig gegen mietvertragliche Pflichten und insbesondere gegen die Hausordnung verstoßen, die über § 22 des Mietvertrages in die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien einbezogen sei.

Richter: Kündigung unwirksam

Das Landgericht Köln beurteilte die fristlose Kündigung für unzulässig. Die Klausel, die nächtliches Baden verbiete, sei unwirksam.

Badeverbot ist eine unzulässige Klausel in der Hausordnung

Die Klausel halte einer Nachprüfung anhand von § 9 AGBG (jetzt § 307 I, II BGB) nicht stand. Eine derartige Klausel beinhalte eine unangemessene Benachteiligung zu Lasten des Mieters. Außerdem sei eine derartige Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werde, nicht zu vereinbaren und wesentliche Rechte, die sich aus der Natur des Mietvertrages ergeben, würden so eingeschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet sei. Denn der Mietgebrauch erstrecke sich auf alle Teile der Wohnung.

Bad darf zu jeder Tages- und Nachtzeit benutzt werden

Der Mieter könne ein vorhandenes Bad grundsätzlich zu jeder Tages- und Nachtzeit benutzen. Bestimmte Badezeiten ließen sich aus dem Mietgebrauch selbst nicht ableiten. Entsprechende Formularklauseln seien daher unzulässig. Das Geräusch ein- und ablaufenden Wassers zähle zu den normalen Wohngeräuschen, die von allen Mitbewohnern hingenommen werden müssten, führte das Gericht aus.

Keine Beschränkung der Bade- oder Duschzeit auf 30 Minuten

Die Richter entschieden nicht über die Frage, ob die Beschränkungen hinzunehmen seien, die das Oberlandesgericht Düsseldorf in seinem Beschluss vom 25.01.1991 (WM 1991, 288) aufgestellt hatte. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hatte ausgeführt, dass Geräusche durch nächtliches Baden oder Duschen in einem Mehrfamilienhaus grundsätzlich als sozial-adäquat hingenommen werden müssen, wenn die Dauer von 30 Minuten nicht überschritten wird. Der Beschluss des Oberlandesgerichts Düsseldorf sei allerdings in einem Verfahren nach dem Gesetz über Ordnungswidrigkeiten zustande gekommen und orientiere sich an § 9 Abs. l des Landesimmissionsschutzgesetzes Nordrhein-Westfalen.

Einem vertragstreuen Mieter dürfe die Wohnung als der räumliche Mittelpunkt freier Entfaltung seiner Persönlichkeit, als Freiraum eigenverantwortlicher Betätigung nicht ohne beachtliche Gründe durch Kündigung entzogen werden, meinten die Richter. Das Wohnen als Solches umfasse alles, was zur Benutzung der gemieteten Räume als existentiellem Lebensmittelpunkt des Mieters und seiner Familie gehöre, also die gesamte Lebensführung des Mieters in allen ihren Ausgestaltungen und mit allen ihren Bedürfnissen.

Waschen stellt hygienischen Mindeststandard dar

Das Waschen, sowie auch nächtliches Duschen bzw. Baden gehöre zu einem hygienischen Mindeststandard, der ohne weiteres der normalen Lebensführung eines Mieters zugeordnet werden könne.

Waschverbot widerspricht den Grundgedanken des Mietrechts

Sollte durch die Hausordnung eine derartige Betätigung des Mieters, sei es auch für die Nachtzeit, unterbunden werden, so sei dies mit den Grundgedanken des Mietrechts nicht in Einklang zu bringen. Der Mietgebrauch des Mieters werde nachhaltig beeinträchtigt, sollte der Mieter durch Vertragsklauseln oder Hausordnung an dem Einhalten von hygienischen Mindeststandards gehindert werden.

Wassergeräusche sind Folge sozialadäquaten Verhaltens

Soweit der Vermieter darauf verwiesen hat, die Wassergeräusche würden zu einer Beeinträchtigung der Mitmieter führen, so stellen sich diese eventuellen Beeinträchtigungen der Mitmieter als Folge sozial-adäquaten Verhaltens der Beklagten dar. Die Frage, ob dies die Mitmieter im Hause der Klägerin hinzunehmen haben, sei nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits, führte das Gericht aus.

Wassergeräusche als Mietmangel?

Dabei möge durchaus ein Mangel im Sinne des § 537 Abs. 1 BGB vorliegen, falls durch das sozial-adäquate Verhalten der Beklagten Beeinträchtigungen der übrigen Mieter im Sinne, der vorbezeichneten Vorschrift entstanden sein könnten. Den beklagten Mietern könne dies jedoch nicht angelastet werden, meinten die Richter. Seitens des Vermieters sei nämlich nicht vorgetragen, dass die Beklagten über die nach § 242 BGB zu ziehenden Grenzen hinausgehend für eine Beeinträchtigung der Mitmieter gesorgt hat, die etwa den vom Oberlandesgericht Düsseldorf gesteckten Rahmen (WM 1991, 288) überschritten hätten.

Demgemäß konnte die Kündigung vom 26.01.1996 seitens des Vermieters nicht erfolgreich sein. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien bestehe weiter fort.