Im zugrunde liegenden Fall bot ein Immobilienmakler bot Zeitungsinserat ein Hausgrundstück zum Verkauf an. Der spätere Beklagte war stark interessiert. Allerdings nur an dem Grundstück, nicht am Abschluss eines Maklervertrages. Er bat daher um Übersendung eines Exposés. In diesem stand auch der Provisionssatz des Maklers: 3,48 % des Kaufpreises. Das angebotene Objekt gefiel. Der Hauskäufer bat den Makler, für ihn einen Besichtigungstermin mit dem Verkäufer zu vereinbaren – was der auch tat. Ohne weitere Einschaltung des Maklers kam es dann zu Besichtigung, Verhandlungen (bei denen der Käufer den Kaufpreis noch um 60.000 DM „drücken“ konnte) und notariellem Vertragsabschluss. Im Nachgang verlangte der Makler dann seine Provision in Höhe von rund 11.000 DM. Der Käufer war allerdings der Ansicht, dass er gar keinen Maklervertrag abgeschlossen habe und im wesentlichen selbst aktiv gewesen sei.

Bitte um Terminsvermittlung führt zur Annahme des Makler-Angebots

Das vom Makler angerufene Landgericht Coburg sah die Sachlage anders. Zwar sei ein Vertrag noch nicht abgeschlossen worden, als der Beklagte auf das Inserat hin das Exposé angefordert habe. Ebenso wenig reiche die Übersendung aus. Diese stelle lediglich das Angebot des Maklers dar. Denn über ein Entgelt sei man sich da noch nicht einig geworden (bei dem Telefonat kannte der Beklagte den Provisionssatz nicht). Der Makler habe es selbst in der Hand, ob er vor Einigung seine Kenntnisse – hier in Form des Exposés – preisgebe. Als aber der Beklagte um Terminsvermittlung gebeten habe, habe er von der geforderten Provision gewusst – und damit das Angebot angenommen. Keine Rolle spiele, dass der Beklagte den Kaufpreis selbst deutlich heruntergehandelt habe. Im Gegenteil, er habe dadurch viel Geld gespart und damit mehr von der Tätigkeit des Maklers profitiert, als voraus zu sehen gewesen sei.

Zur Rechtslage

Die meisten Vertragsarten (z. B. Kaufvertrag, Werkvertrag und eben auch Maklervertrag) können nicht nur schriftlich, sondern auch mündlich oder durch bloße Handlungen („konkludent“) abgeschlossen werden. Der Vertrag ist dann ebenso gültig, allerdings möglicher Weise schwerer vor Gericht zu beweisen.

Makler muss Käufer für Provisionsanspruch nicht permanent zur Seite stehen

Der Makler muss dem Käufer nicht von Beginn der Verhandlungen bis zur Unterzeichnung des notariellen Grundstückskaufvertrages zur Seite stehen, um „seine Provision“ zu verdienen. Wie der geschilderte Fall zeigt, reicht vielmehr unter Umständen auch die Vereinbarung eines Besichtigungstermines aus, um für den Käufer zusätzliche Kosten in fünfstelliger Höhe auszulösen.

Die maßgebliche Vorschrift lautet:

§ 652 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder für die Vermittlung eines Vertrages einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

(2) Aufwendungen sind dem Makler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.