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Landgericht Berlin, Urteil vom 03.07.2018
67 S 20/18 -

Vermietung der Wohnung über airbnb: Unwirksamkeit einer vermieterseitigen Kündigung aufgrund rechtswidrigen Eindringens in Wohnung und Anfertigung von Fotos

Schwerwiegende Verletzung des Per­sönlich­keits­rechts des Mieters

Eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung wegen der Vermietung der Wohnung über airbnb durch den Mieter ist unwirksam, wenn sich Mitarbeiter der Hausverwaltung zu Beweiszwecken Zugang zur Wohnung verschaffen und Fotos von der Wohnung anfertigen. Dadurch wird das Per­sönlich­keits­recht des Mieters so schwerwiegend verletzt, dass seine Pflichtverletzung dahinter zurücktritt. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Mai 2017 erhielt ein Wohnungsmieter eine Kündigung, da er im April 2017 die Wohnung für eine Nacht über airbnb vermietet hatte und nach erfolgter Abmahnung durch die Vermieter die Wohnung nochmals im Mai 2017 für eine Nacht vermietet hatte. Die Vermieter erlangten Kenntnis von der unbefugten Gebrauchsüberlassung, da ein Mitarbeiter von der Hausverwaltung über airbnb zum Schein die Wohnung angemietet hatte. Ferner hatten sich Mitarbeiter der Hausverwaltung nach der Scheinanmietung mit Hilfe des bei einem Kiosk abgegebenen Schlüssels in Unkenntnis des Mieters Zugang zur Wohnung verschafft und von der Wohnung ausführlich Fotos angefertigt. Der Mieter hielt die Kündigung für unwirksam und weigerte sich daher auszuziehen. Die Vermieter erhoben daraufhin Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Amtsgericht gibt Klage statt

Das Amtsgericht Berlin-Mitte gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Landgericht verneint Räumungs- und Herausgabeanspruch

Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten des Mieters und hob daher die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung bestehe nicht, da die Kündigung weder als fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB noch als fristgemäße Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam sei. Es fehle insofern an einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters.

Schwerwiegende Persönlichkeitsverletzung durch Ausspähen der Wohnung

Für die fehlende Erheblichkeit der mieterseitigen Pflichtverletzung sei entscheidend, so das Landgericht, dass den Vermietern eine schwerwiegende Verletzung des Persönlichkeitsrechts des Mieters anzulasten sei. Die Mitarbeiter ihrer Hausverwaltung seien weit über das mietvertraglich Erlaubte hinausgegangen. Das über die Scheinanmietung der Wohnung hinausgehende Handeln sei in jeder Hinsicht unverhältnismäßig und rechtswidrig. Für den Beweis der unerlaubten Untervermietung sei es ausreichend gewesen, dass die Wohnung über airbnb anmietbar war und auch tatsächlich angemietet wurde. Zusätzliche und entscheidende Erkenntnisse seien durch den Zutritt zur Wohnung nicht zu gewinnen gewesen.

Geringfügige Pflichtverletzung des Mieters

Die Pflichtverletzungen des Mieters seien nach Ansicht des Landgerichts demgegenüber als derart geringfügig anzusehen, dass es an dem erforderlichen Gewicht einer Kündigung fehle. Dabei sei zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis über mehrere Jahre beanstandungsfrei verlief und es zu einer tatsächlichen Nutzung der Wohnung durch airbnb-Touristen nicht gekommen war.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 22.08.2018
Quelle: Landgericht Berlin, ra-online (zt/GE 2018, 936/rb)

Vorinstanz:
  • Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 21.12.2017
    [Aktenzeichen: 27 C 110/17]
Aktuelle Urteile aus den Rechtsgebieten:
Fundstellen in der Fachliteratur:
  • GE 2018, 936Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE), Jahrgang: 2018, Seite: 936
  • WuM 2018, 562Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM), Jahrgang: 2018, Seite: 562

Urteile sind im Original meist sehr umfangreich und kompliziert formuliert. Damit sie auch für Nichtjuristen verständlich werden, fasst kostenlose-urteile.de alle Entscheidungen auf die wesentlichen Kernaussagen zusammen. Wenn Sie den vollständigen Urteilstext benötigen, können Sie diesen beim jeweiligen Gericht anfordern.

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