In dem zugrunde liegenden Fall minderte die Mieterin einer zum 1. Hinterhof gelegenen Wohnung in Berlin ihre Miete. Hintergrund dessen war, dass im 2. Hinterhof ein Hotel eröffnet wurde und von diesem eine erhebliche Lärmbelästigung auch in der Nacht ausging. So betraten bzw. verließen Hotelgäste teilweise im Minutentakt das Hotel über einen unterhalb der Wohnung entlangführenden gepflasterten Weg. Da die Vermieterin das Minderungsrecht nicht anerkannte, kam der Fall vor Gericht. Das Amtsgericht Berlin-Mitte verneinte ein Recht zur Mietminderung. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieterin.

Recht zur Mietminderung in Höhe von 20 %

Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten der Mieterin und hob daher die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Die Mieterin habe gemäß § 536 Abs. 1 BGB wegen einer erheblichen Lärmbeeinträchtigung ihre Miete um 20 % mindern dürfen. Denn die Mietwohnung sei vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abgewichen. Die auf die Mietsache einwirkenden erhebliche Immissionen stellen einen Mangel dar. Dies gelte unabhängig davon, ob sie vom Vermieter oder Dritten ausgehen.

Unüblicher Lärm selbst für Großstadtwohnungen

Für unerheblich hielt das Landgericht den Umstand, dass die Wohnung zum Mietbeginn im Jahr 1984 noch nicht von dem Lärm betroffen war. Denn die Mietvertragsparteien vereinbaren auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede konkludent, dass die Mietsache dem üblichen Mindeststandard vergleichbarer Räume entspreche. Dies sei hier nicht der Fall gewesen. Die von dem Hotelbetrieb ausgegangenen Lärmimmissionen seien selbst für Wohnungen in Berlin unüblich.

Kein Ausschluss des Minderungsrechts aufgrund Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis vom Mangel

Nach Ansicht des Landgerichts sei das Minderungsrecht nicht nach § 536 b BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen gewesen. Denn die Mieterin habe ihre Wohnung im Jahr 1984 nicht in Kenntnis der späteren Aufnahmen eines Hotelbetriebs und der damit verbundenen Beeinträchtigungen angemietet. Sie habe sich zu diesem Zeitpunkt auch nicht grob fahrlässig keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Nutzungsentwicklung gemacht.