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Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.12.2018
XII ZR 5/18 -

BGH: Anspruch auf Unterlassen eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während Dauer der zweckwidrigen Nutzung nicht

Mieterin nutzte Büroräume als Wohnung

Nutzt die Mieterin von Gewerberäumen entgegen des Mietvertrags die Räume als Wohnung, so kann der Vermieter jederzeit nach einer erfolglosen Abmahnung auf Unterlassung klagen. Der Anspruch des Vermieters auf Unterlassen eines vertragswidrigen Gebrauchs gemäß § 541 BGB verjährt während der Dauer der zweckwidrigen Nutzung nicht. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieterin von Gewerberäumen nutzte die Räumlichkeiten seit Mietbeginn im Juni 2010 als Wohnung. Laut dem Mietvertrag sollten die Räume aber als Rechtsanwaltsbüro verwendet werden. Erst im Juli 2016 verlangte der Vermieter ein Unterlassen der Wohnnutzung. Nachdem die Mieterin nach Ablauf der gesetzten Frist immer noch nicht die Wohnnutzung aufgab, erhob der Vermieter Klage auf Unterlassung. Die Mieterin meinte, der Unterlassungsanspruch sei inzwischen verjährt.

Landgericht und Oberlandesgericht geben Klage statt

Sowohl das Landgericht Hannover als auch das Oberlandesgericht Celle gaben der Klage statt. Dem Vermieter stehe der Anspruch auf Unterlassung zu. Der Unterlassungsanspruch sei auch nicht verjährt. Es liege ein Dauerverstoß vor, so dass der Anspruch des Vermieters auf Unterlassung während der Mietzeit ständig neu entstehe und während der Mietzeit somit nicht verjähre. Gegen diese Entscheidung legte die Mieterin Revision ein.

Bundesgerichtshof bejaht ebenfalls Unterlassungsanspruch

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Revision der Mieterin zurück. Der Vermieter könne gemäß § 541 BGB das Unterlassen der vertragswidrigen Nutzung der Räumlichkeiten von der Mieterin verlangen.

Keine Verjährung des Unterlassungsanspruchs

Der Unterlassungsanspruch sei nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht verjährt. Der aus § 541 BGB folgende Anspruch auf Unterlassung einer vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjähre während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauere. Der Bundesgerichtshof verwies darauf, dass dies bereits für das Wohneigentumsrecht so entschieden wurde (vgl. BGH, Urt. v. 08.05.2015 - V ZR 178/14 -).

Schwerpunkt des vertragswidrigen Verhaltens liegt in Aufrechterhaltung der unerlaubten Nutzung

Es sei aus Sicht des Bundesgerichtshofs zu beachten, dass der Schwerpunkt des vertragswidrigen Verhaltens nicht in der Aufnahme, sondern in der dauerhaften Aufrechterhaltung der unerlaubten Nutzung der Mietsache liege. Dadurch verletze der Mieter fortwährend seine mietvertraglichen Pflichten. Diese Dauerverpflichtung entspreche der aus § 535 Abs. 1 BGB folgende Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Auch diese Dauerverpflichtung könne nicht verjähren, da sie während des Mietverhältnisses ständig neu entstehe (vgl. BGH, Urt. v. 17.02.2010 - VIII ZR 104/09 -).

Sinn und Zweck der Verjährung steht Unverjährbarkeit nicht entgegen

Der Sinn und Zweck der Verjährung stehe der Unverjährbarkeit des Unterlassungsanspruchs nicht entgegen, so der Bundesgerichtshof. Dieser liege darin, den Schuldner davor zu schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären könne. Dieser Schuldnerschutzgedanke greife hier aber nicht. Denn der Unterlassungsanspruch knüpfe an die gegenwärtige Nutzung der Mietsache durch den Mieter und nicht an ein vertragswidriges Verhalten in der Vergangenheit an.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 22.03.2019
Quelle: Bundesgerichtshof, ra-online (vt/rb)

Aktuelle Urteile aus den Rechtsgebieten:
Fundstellen in der Fachliteratur:
  • GE 2019, 245Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE), Jahrgang: 2019, Seite: 245
  • MDR 2019, 342Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR), Jahrgang: 2019, Seite: 342
  • NZM 2019, 143Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM), Jahrgang: 2019, Seite: 143
  • WuM 2019, 141Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM), Jahrgang: 2019, Seite: 141

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