Im zugrunde liegenden Fall schloss der Kläger mit der Beklagten einen Mietvertrag über Räume zur Nutzung als Arztpraxis. Im Mietvertrag wurde ihm Konkurrenzschutz gewährt. Nachfolgend vermietete der Beklagte weitere Räume des Hauses an einem anderen Arzt zur Nutzung als Arztpraxis. Die Ausrichtungen beider Praxen überschnitten sich. Der Kläger sah darin ein Konkurrenzverhältnis und klagte auf Feststellung, dass die Miete gemindert war und auf Zahlung der infolge der Minderung zu viel gezahlten Miete. Das Landgericht Leipzig gab der Klage statt. Das Oberlandesgericht Dresden wies die Klage auf Berufung der Beklagten ab. Dagegen richtete sich die Revision des Klägers.

Minderungsrecht an der Miete bestand

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten des Klägers. Die vertragswidrige Konkurrenzsituation habe einen Mangel der Mietsache dargestellt. Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB liege bei einer nachteiligen Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich vereinbarten vor. Auch die außerhalb der Mietsache liegenden Umstände führen zu einem Mangel, wenn sie deren Gebrauchstauglichkeit unmittelbar beeinträchtigen. Dies habe hier vorgelegen. Dabei habe es keine Rolle gespielt, ob der Konkurrenzschutz ausdrücklich vereinbart wurde oder nicht.

Verletzung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes beeinträchtigt Gebrauchstauglichkeit unmittelbar

Nach Ansicht des BGH werde der Kläger in seinem vertragsgemäßen Gebrauch durch die Verletzung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes unmittelbar beeinträchtigt. Diese Beeinträchtigung stelle auch einen Mangel dar. Es gehöre bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Gewerbes zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, dass dem ersten Mieter auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelung der Schutz vor Konkurrenz gewährt werde (sog. vertragsimmanenter Konkurrenzschutz). Es sei hier zu berücksichtigen gewesen, dass für den Umsatz einer Arztpraxis das Umfeld von Bedeutung sei. Ein niedergelassener Arzt werde durch die Eröffnung einer Praxis im selben Haus erheblich beeinträchtigt.

Verletzung des vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzes beeinträchtigt Gebrauchstauglichkeit unmittelbar

Das gleiche gelte für einen vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz, so der BGH weiter. Durch die ausdrückliche Vereinbarung der Verpflichtung werde der geschuldete vertragsgemäße Gebrauch dahin konkretisiert, dass dem Mieter der von bestimmter Konkurrenz ungestörte Gebrauch der Mieträume eingeräumt werde. In diesem ausdrücklich vereinbarten vertragsgemäßen Gebrauch sei der Kläger durch die vertragswidrige Konkurrenz unmittelbar beeinträchtigt gewesen.

Abschließende Entscheidung war nicht möglich

Da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur Erheblichkeit der Beeinträchtigung getroffen hatte und der BGH solche Feststellungen nicht machen durfte, musste der Rechtsstreit zur Nachholung dieser Feststellungen an das Oberlandesgericht Dresden zurückverwiesen werden. Erst danach könne abschließend entschieden werden, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe ein Minderungsrecht an der Miete bestanden habe.