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Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.01.2008
VIII ZR 82/07 -

Vermieter darf bei Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl keine Daten des Einwohnermeldeamts nutzen

Mieterfluktuation spiegelt sich nicht im Register wider - Vermieter muss aktuelle Bewohnerzahl feststellen

Der Vermieter einer Wohnung kann bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohner­melderegister zurückgreifen, um die Belegung des Hauses zu ermitteln. Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt voraus, dass der Vermieter - für bestimmte Stichtage - die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Die klagende Gemeinde ist Vermieterin einer von der Beklagten gemieteten Wohnung. Die Parteien vereinbarten die Umlage bestimmter Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien. Mit der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 errechnete die Klägerin eine Nachforderung zu ihren Gunsten. Die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl hatte die Klägerin anhand des Einwohnermelderegisters ermittelt. Mit der Klage hat sie eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergebe, soweit eine Verteilung von Betriebskosten nach Personenzahl vereinbart sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt.

Die Klägerin hat die Klage nicht schlüssig begründet, weil sie für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen ausnahmslos die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwertet hat. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Einwohnermelderegister ist keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier 20) Wohnungen. Die in einem solchen Haus stattfindende beachtliche Fluktuation spiegelt sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider.

Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter – für bestimmte Stichtage – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern.

der Leitsatz

BGB § 556a

Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 23.01.2008
Quelle: ra-online, Pressemitteilung Nr. 17/08 des BGH vom 23.01.2008

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Fürstenfeldbruck, Urteil vom 17.10.2006
    [Aktenzeichen: 3 C 414/06]
  • Landgericht München II, Urteil vom 13.03.2007
    [Aktenzeichen: 12 S 6477/06]
Aktuelle Urteile aus den Rechtsgebieten:
Fundstellen in der Fachliteratur:
  • GE 2008, 401Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE), Jahrgang: 2008, Seite: 401
  • IMR 2008, 111Zeitschrift: Immobilien- und Mietrecht (IMR), Jahrgang: 2008, Seite: 111
  • MDR 2008, 498Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR), Jahrgang: 2008, Seite: 498
  • MietRB 2008, 130Zeitschrift: Der Miet-Rechts-Berater (MietRB), Jahrgang: 2008, Seite: 130
  • NJW-RR 2008, 606Zeitschrift: NJW-Rechtsprechungs-Report Zivilrecht (NJW-RR), Jahrgang: 2008, Seite: 606
  • NZM 2008, 242Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM), Jahrgang: 2008, Seite: 242
  • WuM 2008, 151Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM), Jahrgang: 2008, Seite: 151

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